地产中介聚集杭州一降价楼盘柔软

在限购令、国八条出台的背景下，网友是如何看待武汉的商业地产市场呢？

搜房网调查数据显示：55. %的网友表示在楼市调控背景下，会选择从投资住宅转向投资商业地产。

汉版限购令2月2 日出台，规定以家庭为单位，最多只能新买一套住房。这让不少购房人很是纠结：是购买改善性住房用于自住？还是购房用作投资？

记者粗略计算，随着购房首付、贷款利率和交易税费的增加，对投资者来说，住宅 年内上涨 0%以上才能保本。

由于商铺并未在限购的范围内，眼下，不少投资者已将目光瞄准商铺。

年内上涨 0%才保本

案例：武昌的刘 目前和父母住在一起，手头有些积蓄，打算购房。她年前看好了一套100平方米新房，价格8000元/平方米，总价80万元。由于是首次购房，首付需三成，即24万元，刘 计划贷款56万元， 0年还清。武汉各家银行已经取消首套房8.5折优惠，执行基准利率。

限购令出台后，由于名下没有房产，刘 只能买一套房。是把看好的房子买了做投资？还是再多考察其他房源把购房指标留给自住？如果做投资，按照目前情况是否有赚头？刘 很是犹豫。

对于很多购房者来说，若购房投资，一般持有期限不会超过 年，投资成本包括持有成本、交易成本，另外还要加上机会成本，记者根据武汉目前的房地产市场情况，为刘 简单算了一笔账。

1、持有成本

按照首套房贷基准利率计算，以等额本息还款月供需要 576.49元， 年共付12.88万元，其中付出本金1.97万元，付出利息10.91万元。假如 年后房屋成功转手，期间所持有的贷款利息成本已经占房价的1 .6%。

物业管理费按1.5元/平方米计算，三年共5400元，占房价的0.06%。

2、机会成本

购房的机会成本，即首付款和月供如果不买房，放在其他投资渠道可能产生的收益。若按照最低风险的 年期定期存款利率4.5%计算，可产生利息收入近4.1万元，占房价5.1%。

、交易成本

按照武汉最新的税费调整，营业税、所得税、中介费等各种税费加起来占房价8%左右。

将上述三项费用加起来，对于首次购房用作投资的人来说，如果 年后需要换房或者转手房屋，房价需要至少上涨27%，才能覆盖期间所产生的费用成本。

若期间有更高的投资收益回报，或者此间加息，或者开征房产税(重庆和上海已出台细则)，则房价需要上浮更多的幅度，粗略估算至少需要上浮 0%左右才能保本。

转手难加大投资风险

年内要上涨 0%才保本，那么，近期房价走势情况如何呢？

数据显示，新版限购出台后，2月第4周武汉新房均价涨幅大幅收紧，全市各片区新房均价涨幅都不超过0.2%，其中古田、青山和汉阳还出现下跌。

与此同时，成交量也呈大幅下滑态势，2月第4周武汉主城区商品住宅共790套，环比下跌 0.4%。

国泰君安房地产分析师孙建平分析认为，短期内，房地产市场必将进入新一轮观望期。购房者不敢下单，开发商不敢推盘，2月份楼市成交量必然出现大幅萎缩，市场接下来的关注焦点是 、4月份销量。

同样的情形也出现在武汉的二手房市场，“新国八条”明确提出：出售购买不足五年的二手房，营业税按全额征收。目前武汉七城区二手房营业税已全面开始执行新政。由于交易税金翻两番，成交量下滑较大，这加大了投资者的转手难度。

武汉市中介协会专家表示，对于购买不足五年出售的二手房，营业税调整前后差距非常大，5年内房源交易成本明显上涨，对于投机炒房有明显遏制作用。以一套售价80万元的五年内二手房为例，按增值20万元计算，调整前营业税为1.16万元，现在则需缴纳4.64万元，翻了两番。

对于武汉二手房市场走势，多数中介均表示“压力大”，“担心会出现2008年的市场行情”。亿房网二手房市场信息研究中心研究员王磊认为，新政对于武汉二手楼市的影响，或将在 月份显现。

投资者向商业地产转向

专家建议，由于目前监管层正在收紧政策，不断增加投资购房的成本，单纯为了抵御通胀而贸然入市并不明智，尤其是那些自身资金并不充裕的投资者。

武汉新版限购令针对投资商品住宅的打压十分明显，而楼市的另一扇门并没关闭——商铺成为投资新热。

武汉易道房地产顾问有限公司策划总监陈世昌表示，今年住宅市场继续受到打压，很多投资者会转入商业地产，今年的商业地产仍将“飘红”。

中国指数研究院华中分院高级分析师李国政表示：政府限购政策出台后，先前热衷住宅地产的投资者将不得不寻找新的项目，在通胀预期下，商业地产就是这类资金重点流向的领域。

在限购令、国八条出台的背景下，武汉网友又是如何看待武汉的商业地产市场呢？搜房网调查数据显示，55. %的网友表示在楼市调控背景下，会选择从投资住宅转向投资商业地产。(记者 林建伟)

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