购买二手小产权房注意事项都有哪些说说资源

打算购买小产权房，我需要注意哪些问题？问题详情：近年来小产权交易异常火爆，这与小产权房价格低不无关系。

小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

购买农村小产权房需要注意的问题：

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。

但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。

即小产权房只有使用权，没有所有权。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。

其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)小产权房的法律风险

第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。

第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。

所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。

第三种就是集体土地上的楼房交易。

集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成随行有很多警察的。

有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。

实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。

第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。

不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。

(四)小产权房能否转正

目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。

因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。

而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。

因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。

几套没有房产证的小产权房都是单位福利房，会被征收房产税么？问题详情：会不会像人口普查一样，没户口的最后都给户口了，这些无证的房子也就有证了，要征税了么？二手房装饰

推荐回答：这个问题很简单，咱们从房产税征收的角度来说，房产税：是以房屋为征税对象，按房屋要是非要在央视挖掘出女主持人上春晚的话的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。

2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。

但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。

有关试点城市，国家发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，要加快财税体制改革。

适时扩大房产税试点范围。

地产业内分析预测，深圳、广州有望接棒上海、重庆，入围第二批试点房产税改革的城市名单。

收税特点：1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；2．征收范围限于城镇的经营性房屋； ．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

这么来说，你的房子虽然你在使用，但是作为没有房产证的小产权房，本质上是不受法律保护的，通俗的来讲就是，你没有方法证明房子是你的，所以根本就没法向你收费。

购买小产权房应注意哪些问题？问题详情：

推荐回答：凡是小产权房，劝大家不要购买，购买了这类房子法律后果严重，会给自己造成经济损失，此类行为得不到法律保护。

如果确实无房可住，又急于解决住房问题的人，请在购买时，三思而后行！并注意以下事项。

一是三无手续的房屋坚决不买，即违章建筑。

二是有部分手续但不全的房子，可以考虑购买，但慎重。

三是农村农户符合规定建房，并分层出卖给他人的，这种住房可以买，风险较小，但其买卖是不符合规定的，比如偷税漏税，农户自建房（一户一宅）不能出售，只能自住。

四是这类房出售后，一旦发生纠纷，对购买者非常不利，可能造成钱财两空。

五囯家早已对小产权房的情况明确制止，迟早就会整治这类小产权房，因此，不要涉及这种情形。

购买高校的小产权房需要注意什么？问题详情：单位附近的房价太贵，看中了一个高校家属院的房子，房主是个老师，没有房产证。

环境好，邻居也没那么杂。

就是有点担心后续会不会有麻烦。

谁能给点建议需要注意什么？最好提供一个小产权房的交易协议模版！万分感谢！

推荐回答：高校职工家属院的房是事业单位“职工集资建房”，肯定没有房产证，土地是国有划拔性质，原则上是不可以对外交易的。

如果拆迁，在补偿的问题上会很麻烦。

此类房不是所谓的“小产权房”。

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