地产却顾所来径草根调研系列之三DG

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[摘要]

6月份开始，二手房市场的调整开始深化，以中原地产为代表的行业悲观情绪也开始在主流城市蔓延。我们在6月份与中原地产上海分部人士进行了沟通，对以上海为代表的主流城市二手房市场有了进一步了解。

上海二手房市场概况：需求角度，上海二手房逐步成为主要市场，去年占比提升至74%。二季度开始销售走淡明显，5月份二手房每月1. 万套，远低于平均水平，市场化对泡沫的挤压正是时候。

供应角度，上海基本上10套商品住宅对应套配套住宅，供应比原本想象的要大的多。目前上海总体有1200万套存量房，房管局口径700万套，空置房约200万套。实际推动需求是婚房需求，12、1 年高峰，今年开始每五年缩减20%。户籍人口对应人口导入产生的新增需求，目前不增加，按照改善来看，1400万人口，以人均.5平的年改善来看，预计每年15万套，加上保障房以及每年增量，预计基本持平。但高空置率会形成压力。信贷层面，上海信贷高条件有折扣，普遍基准或略有上浮。银行对于央行喊话不动摇一方面没钱，另一方面金融改革后，吸储成本提高，楼市也觉得有风险。上海的价格下降不会率先启动，因为城市信心高，出现动摇的时机会晚于其他城市。

市场情绪及结构：6月份开始卖方接受一定让步，挂牌量基本持平。去年买方置业心态去年开始有所降低，投资性需求比例较高，预期发生改变，去年开始担心高点出现。需求结构方面，如果算上改善，投资需求仍保持在 0%-40%左右，并不认为上海如果限购退出会产生很大影响，投资客不难逾越限购，现在撤掉反而会有警惕性。购房者角度，外地人买房往中心靠，本地人买往外环靠，单价 .5万以下占85%，首套置业对改善基本对半开。

后市判断：整体认为市场情绪还没到，供需双方在僵持，中央中性态度，地方动作较多，但预计效果不明显，中央可能希望风险离散化，去库存为首要目的。中央意在保银行，地方可能也要转换思路。信贷、户籍是需要放开的方向，加速去库存，让人民加杠杆。08年各地债务总额26万亿，1 年也是一样，因此救市的口子很难开；另一个手段是产业转移，让三四线发展。近半年预期还是僵持，明年大跌，后年可能反转。08年市场需求有问题，资金紧张，而11年是政策调整，反转可以很快，需求被限购令吓退，资金在蓄力，1 年是供给上来了，需求没有多大变化，预期反转来的会很慢。