投资美国的正确打开方.蹭飞

对于多数来美国置业的中国投资者来说，想通过物业升值获取高额回报的打法很难走通。虽然美国房价持续上涨，但其升幅远低于中国热点城市。此外，高昂的交易和维护成本可以轻易抹去房价小幅上涨带来的收益。因此，投资美国楼市最好的策略是是长期持有，赚取租金。

问题是，美国不同城市间房价、租金水平差别巨大。这给中国投资者计算租金回报，选择购房目的地造成了挑战。为了消除信息不对称，我们根据2017年美国经济普查数据，测算了80座美国主要城市的租金回报率。为了便于标准化，我们只统计有代表性的月租金1000美元（剔除地产税和物业费后）的中小户型公寓。我们的研究结果如下（根据租金回报率由高到低）：

数据来源：美国普查局（U.S. Census Bureau）

从表格可以看出，租金回报率最高的是曾经深陷债务危机的底特律。一套月租1000美元的公寓75,000美元就可买到，折算后年回报率高达15.87%。不过，底特律萎靡不振的经济导致人口净流出，就算买了白菜价的房子，中国房东都可能难以找到租客。

在拿到治疗脑瘫病Lumia 1020真机之后值得关注的是德克萨斯，这座美国面积、人口第二大州近年来在IT、生物制药、航空等新兴产业的带动下经济发展迅猛，吸引了许多人来此寻找机会。此外，德州宜人的气候和相对较低的房价进一步增加了她的吸引力。在租金回报率前20的城市里，有7个位于德州，他们的租金回报都超过了6%，远超中国的多数大中城市。

与此形成对照的是，中国投资者热衷的纽约、旧金山、西雅图因为房价飙升，租金回报率位列倒数。在科技富豪云集的旧金山，平均租金回报率仅为2.18%，位列倒数第一。旧金山周边的奥克兰、圣何塞的回报率也都在 %以下。回报率倒数前十的城市还包括了华人扎堆的纽约、西雅图和洛杉矶。

需要指出的是，租金回报率并不是衡量地产投资价值的唯一标尺。宽松的货币政策可能导致房价和租金涨幅脱节，这在纽约、旧金山这样的土地资源稀缺的一线城市尤其明显。反观那些回报率高的城市，当地的房价、租金受经济影响波动很大，今天的现金奶牛过了几年可能成为食之无味、弃之可惜的鸡肋。在这个意义上，买哪里的房，还是要从投资者的实际需求出发。

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