彭文生人口政策转向限制房价进一步上升空间.源泉

“这一转变将提升生育率，进而对经济结构、货币条件以及房地产价格等方面产生深远影响，”彭文生预计。

目前中国实际生育率为1.6，显著低于2.1的人口可正常更替的生育率水平。彭文生认为，这种低生育率更多反映的是生育政策的影响，并非社会经济发展水平的体现。因此，政策放松应该能提升生育率。

生育率上升将加快消费率上升、率下降的的进程。原本缩小收入差距的改革将提高中国的平均消费倾向，生育率的提高将加速这一进程。彭文生指出，生育率的上升对消费率的影响有一个累积效应。生育率越高，婴儿出生率越高，消费者人数上升的越多。

中金判断，婴幼儿消费的上升主要影响体现在挤压家庭的投资支出。从宏观经济的代际跨期决策来说，生产者占人口比例的下降将导致资本的边际产出下降，投资增速放缓，储蓄率和投资率降低。

“投资放缓意味着资本存量增速下降，抑制经济潜在增长率，”彭文生指出，“与此同时，消费驱动的需求结构将促进产业升级和国退民进等中微观层面的结构调整，带来全要素生产率上升。”

对于目前流行的“生育率提高会增加住房刚性需求进而推升房地产价格”的观点，彭文生并不认同。他认为，人口结构的变化对住房的投资性需求的抑制将超过其对住房的消费性需求的拉动，限制房地产价格进一步上升的空间。

具体而言，人口数量的增加会支持消费性住房需求，但已经处在高位的房价将抑制有货币购买力的有效需求。更重要的是，从存量看，中国住房的投资属性强，储蓄率下降意味着家庭的房地产投资趋弱。

中金公司预计，未来计划生育政策还将进一步放松，允许“普遍二孩”，即将政策生育率从现在的1.5个孩子放松到2个孩子。如果放松政策生育率没有起到提高现实生育率的效果，为了维持人口结构的长期平衡，政策将转向鼓励生育。

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