销售低迷新盘入市被捂盘美食

伴随着世界杯进入尾声，赛场内外的气氛都已渐趋热烈。而与火热的比赛相比，楼市则更显清淡。哪些数字最能折射出当今的楼市？是少于预估的开盘数量，还是远远低于及格线的销售率，抑或未来入市楼盘数量的变化？

显然，年初在预估今年去年的入市量时，有研究机构给出的答案是有152个新盘，但随着相关文化要素都可在该平台交易调控的风云突变，实际的预售面积，只能说比最保守的估算还要保守。在整个上半年，获得批售的楼盘量停留在了42这个数字上，而且其中还有9个批售证分属于同一企业的三个项目。全年过半，而入市大队伍还未出现。

这种低迷的入市量只能归咎于更加低迷的开盘销售率。整个上半年，所有新盘开盘至今的平均销售率仅仅在 7％，不少楼盘陷入成交困局时，入市确实需要勇气：除非有降价的决心，否则就要做好打持久战的准备。

42新盘少于预期 入市“大军”押后

2010年过半，从规划与国土委站上可以查到，上半年批售楼盘数量仅为42个。这个数字比预估的要少，在年初的预测中，今年全年的新盘量被基本锁定为100个以上，甚至中原地产有152个新盘的大胆预计。即使在去年上半年，全市取得预售的楼盘也达到了6 个，比今年同期足足多了三成。

从供应面积上看，星彦地产根据国土委数据统计，上半年深圳一手住宅新增批准预售面积1 0．54万平方米，同比减少 2％，其中新政后5、6月份新增批准预售面积分别为22．72万平方米和1 ．8万平方米，环比连续下降，幅度分别为45％和 9％。

显然，调控风暴打乱了不少开发商的推盘节奏，有不少开发商的推盘计划明显放缓。42个楼盘中，龙岗以17个预售楼盘高居榜首，其次是宝安的15个新盘，南山、龙岗、福田的供应都有明显下降。同时预计中高端楼盘大批出现的场面并无上演，绝大部分新盘都是普通住宅。而明显的是，大楼盘分批次拿预售许可，分批开盘，已经成为了常规的做法。单单万科的三个项目，在上半年就包揽了预售许可证中的九席。而拿到预售资格后，几乎都是以快速出货为营销主旨，甚至拿证的当晚就已连夜开盘。

“需要降价快跑的都是那些上市企业，小企业其实不会选择贸然出货。”一家民营企业的销售负责人表示。“对于深圳大多数民营企业而言，眼前最值得考虑的不是如何卖出产品，而是卖完之后可以做什么。”没有后续的项目可以跟进，虽然销售冷清，但都不成燃眉之急。

7％成交率不及格 多个项目“被捂盘”

楼市今年开盘数量剧减，房富有“个性化”；三是要丰富而多元源的减少是否意味着这42个新盘会更加抢手呢？ 7％的销售率无情地否定了这一点。在整个上半年，置业国际根据国土委成交面积数据统计而得的这个数据基本勾勒出了整个上半年楼市的低迷状态。

而调控以来，这种趋势则更加明显。从“4．17”新政至今开盘的新盘有19个，这些项目截至上半年的销售率仅有22％。据报道，万科总部已经对各地一线公司提出了明确要求，即每个项目开盘一个月内，销售率力争达到60％以上，才算达标要求。而根据这一标准，目前深圳在售楼盘大多没有达到“及格线”。

此销售率与去年相比更是高下立显，在星彦地产根据规划与国土委发布的数据统计，去年住宅新盘成交普遍表现良好，上半年新盘面积总体成交率为54％。

而在政策出台之际入市的楼盘则更显尴尬，从上签约数据不难发现，新房市场中不乏开盘两月以上，而仍然仅卖出寥寥几套的项目，销售率奇低，成为销售率排行榜上的垫底队伍。他们共同的特点是，并非核心地段，在调控的威力显现前入市，调控后入市的新楼盘纷纷调低了原来的定价，使得这几个楼盘价格明显高企，成“骑虎难下”之势。而另外，具有明显品牌效应，具备阶段性“性价比”优势的新盘，成交率则明显高于其他楼盘。“新政”也成为了当月新盘总体成交率的分水岭， 月份为64％，4月份为2 ％，5月份为17％，6月份为27％。

“开发商定价太高，动辄以 万元／平方米左右定价，导致现在完全卖不动。”一位资深楼市观察员表示，“但这些几乎零成交的楼盘倒也不一定会急着降价。”由于开发商资金压力不大，对降价走量没有太大需求。于是酿成如此局面：虽然开了盘，其客观结果却有如捂盘。业内人士笑称其为“被捂盘”。

楼市不振，最忙碌的则是营销人员。在世界杯开始前，多个楼盘都制定了关于世界杯的现场活动计划。但显然，世界杯这班车也并非搭上就灵。虽然楼盘各种“体育营销”活动安排得颇为用心，但并没有勾起置业者多少购房欲。与如火如荼进行中的世界杯相比，不少楼盘却仍然以近乎零成交的速度在销售，购房热情显然远远不及看球的火爆。