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【核心提示】

6月7日晚,中国人民银行地宣布上调存款准备金率1个百分点,这意味着,到6月底存款准备金率将再创17.5％的新高,这对于高度依赖银行信贷的房地产行业再次刮起寒流；而在之前中国银监会还发布了有关通知,对“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为进行重拳整治。

经历端午“小黄金周”,楼市回暖的期盼似乎仍然遥不可及,而金融政策面却是“紧箍咒”越念越紧。资金链紧绷的房地产业,风雨飘摇的楼市,将何去何从?

接连两道从紧令

6月7日晚间,中国人民银行出其不意地决定,上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,分别于2008年6月15日和25日按0.5个百分点缴款。这意味着,到6月底存款准备金率将高达17.5％。存款准备金率上调1个百分点,金融机构缴存的存款准备金将增至7.7万亿元!在5月份的经济运行数据还没有公布,人们普遍认为数据会转好的情况下,央行此举在表明一种态度:政府绝不会放松调控。今后,对银行信贷高度依赖的房地产行业,要想从银行“借钱”显然更加困难。

而就在端午前,中国银监会也发布《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》(以下简称《通知》)。令房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为,将成为银监会整治的重要对象。

两条政策在广州楼市的端午惨淡经营中相继推出,让原本就在风雨中飘摇的楼市更加前途莫测。尽管希望“银行松绑”、政策“回暖”成为这半年以来业内极度渴望的词语,但金融政策面的“紧箍咒”却越念越紧。钱袋“上卡下堵”,一方面银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级,以防止房地产企业向银行转嫁风险等；另一方面,住房按揭贷款的严控。这一系列的举措,让发展商最终放弃了对银行和政策面的幻想。

银行违规背后的“阴谋”

此前,对于房地产业正在经历的冬天,华远集团总裁任志强曾放言“发展商不会死,要死也是银行先死”。对此语,普遍的解读是,其用意是要挟银行,逼迫银行对开发商在贷款方面开绿灯。

就在银监会的《通知》下发前,央视经济半小时曝光了深圳市四大国有商业银行纷纷对第二套房放松贷款的内幕。业内专家认为,这一曝光实际上在对与开发商勾结的银行发出严厉警告。一位发展商向记者直言,看到该新闻后,也看到了政府的“从严”决心,期望政策面回暖的“幻想完全破灭”。

有专家分析,深圳一些商业银行存在违反第二套房贷款政策的做法,表面上,违规的背后,银行可以分散贷款风险,开发商可以加速资金回笼,赚取利润,给购房者也带来了一些好处。但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上,尤其当房价大幅下跌的时候,购房者节省的那点利息很快就会被吞噬一空,剩下的只有巨大的还款压力还背在身上。

重拳整治“三假”防风险

银监会检查发现,截至2006年6月末,国内银行涉嫌“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中,某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4718笔,金额达1 .09亿元,占被查个人住房贷款总额的6.05％。另一家国有银行被查出共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款 716笔,金额7. 4亿元,占被查个人住房贷款总额的 .2 ％。这些不良的房贷业务,给银行招惹了巨大的风险。

某一国有银行内部人士透露给记者,这一数据统计还仅仅截至2006年6月,之后暴涨的楼价到现在多数回落,由此产生的房贷不良率上升是不可避免的。同时,房企不断加大的财务和经营压力也正进一步加剧银行资金趋紧。银监会表示,将会重点检查地产行业的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为,以防止房地产企业将风险大量转嫁给银行。

发展商资金链再面大考

与住房按揭贷款的减少相比,房地产开发贷款的温度半年多来更是降到了冰点。

人行广州分行数据显示,今年1至2月份,广东省新增房地产贷款226.6亿元,同比少增229.7亿元；房地产新增贷款占全部新增贷款比重为18. ％,同比下降 1.4个百分点。国家严控房地产业的政策在金融体系得到了明显体现。此前,碧桂园董事局主席杨国强就曾在一个公开场合向工行抱怨银行给的信贷支持太少,而碧桂园手握百亿现金都有此微词,其它高负债的发展商资金链之紧张可想而知。

对此,交通银行的一位负责信贷的人士向记者透露,今年以来,在他经手报送的数十笔房企贷款中,几乎全部被领导“枪毙”,其中包括对全国排名前十位的发展商的多笔贷款。由于国家从紧的货币政策基调没有改变,而房地产业又是信贷严控的行业,因此对开发商的贷款只能遵循国家政策,而近期的风声更是越吹越紧。

一位不愿透露姓名的房企负责人告诉记者,其实地产企业以前也缺钱,不过没有现在这么明显。“由于自有资金不足以做项目,融资主要靠找银行、上市和找企业合伙三种途径。现在获得银行贷款变得极为艰难,上市这一条路更像独木桥一样。中小企业主要依靠合伙的方式找钱,通过共建项目公司,一方投资,一方出土地开发,最后分成。”合富辉煌研究部首席分析师黎文江也告诉记者,由于开发商缺钱,近期确有不少“外行”资本通过合作开发方式,在进军房地产行业。

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