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房地产调控如何走出两难困境

【建材】延长年限，确立产权，平等入市，以税代金。如果按照这样来改革，地方政府有钱了，老百姓的房价也降下来，整个经济运行正常。当然，改革的难度实在是太大。现在房子、土地像一堆乱麻一样，就看中央领导的决策、魄力、决断，能不能把这个问题从根子上解决。　　　　房屋和土地，既涉及群众的安居，也涉及房地产商的利益；既关乎到中央的宏观调控，也与地方的经济增长和财政收入有关；既要保证吃饭和粮食安全，也要想方设法满足居住和其他建设的需要；既要与用地的开发商、地方政府、想买房子的群众等利益有关，也与被征地农民、被拆迁城乡居民的利益有关。因此，房屋和土地形成的经济和社会关系，是一个利益纠缠、问题集中、矛盾较大的一个经济和社会领域。　　　　房地产形势和调控现状　　　　2010年可以说是房地产的调控年。2009年房价涨了25%，2010年在国务院的调控下，涨幅降低了10个百分点。但是，2010年即使上涨15%，房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。房价收入比在继续恶化。房价收入比是指平均面积的套房价格与城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，几年可以买一套房子。2009年全国是8.3，虽然2010年宏观调控力度很大，仍到了8.7，上升了0.4。消费经济学有一个测算：一个家庭，正常的工薪、利息水平下，房价收入比超过了6，居民买房就很困难，超过7，难度就相当大，房价收入比超过8，85%的居民买不起房子。一般发达国家的房价收入比是3到6。　　　　有人认为买不起可以租。80%的人买不起房子，10%的人买很多套，然后租给80%的人。因此，要防止的是城市里形成向外租房的房东和需要住宅的房客两个阶层，两极分化。如果这个问题继续下去，会成为比较大的社会稳定方面的问题。　　　　从2003年开始调控房地产，房价却越调越高。近几年房价持续走高有以下原因：靠前，土地供应不足。第二，住房刚性需求。第三，行政垄断卖地、　　　　招拍挂、70年出让等形成的地方土地财政。卖地就是政府一家卖，千百万个房地产商买。而且不是市场性的，定价权在垄断一方。招拍挂是谁出价较高卖给谁，价高者得。70年的使用年限，租金一次性收上来。这不是卖地，而是卖使用权。卖地出让金，地方财政2007年1200亿，2008年9600亿，2009年接近1.6万亿，2010年国家调控来调控去，较后竟然卖了2.9万亿，翻了一番。　　　　2011年，国务院为了将迅速上涨的房价稳定下来，采取了一系列的措施。主要有如下几条：　　　　1.控制贷款，首付比率，提高利息，逐步增加土地供应，清理囤地。　　　　2.限制二套房、三套房买卖。　　　　3.建设经济适用房和保障房。据估算，保障房建设与危房改造要花8万亿元左右。　　　　台湾解决住房的方式是直接走市场经济。韩国盖了250万套房子，居民住宅的1/4是政府提供。我们现在学新加坡和韩国模式。但是新加坡600万人，生产力发展水平高。我们10多亿人，能不能搞得起，是比较大的问题。　　　　4.税收措施。2004年美国开征房产税较低的州是房价的1.2%，较高的洲加利福尼亚是1.9%。所以，美国人很少有两优惠措施保持套房子，除非富豪。房产税和物业费是两回事，物业费是卫生清洁、保安等费。物业费1%，房产税1.9%，两项相加将近3%。50万美元的房子，每年交1.5万美元。房子太多，中产阶层交不起。开征房产税提高房屋的拥有成本，抑制房子投机、投资是有作用的。上海和重庆试点的房产税方案，面对一个拥有住宅的巨大群体，利益的博弈，导致制定的方案软弱无力，税收调节的作用不很明显。目前可能阻力太大，需要慢慢完善。　　　　当然目前征收房产税还存在一些难题，比如：靠前，征房产税与出让金重复，出让金已经很高，再收房产税，双重征税。这是一个难点。第二，70年使用权与房产税的财产性质方面的冲突。这是法律上的难点。房产税的定义是财产税，现在房子使用70年，因为宪法上城镇土地国有。《土地法》实施细则第40款规定土地使用权到期，土地以及土地上的地面建筑收回国有。70年使用到期后，必须重新进入出让程序才能继续使用。第三，全部征收，还是标准外征收。发达国家是标准内、标准外全部征收，没有累计。中国是套内面积不征收，套外征收。房产税要征收，必须得清查房产。财产没有清查，怎么征，这存在一些难题。　　　　房地产调控遇到两难问题　　　　房地产领域的宏观调控非常复杂，需要考虑各方面的关系，如经济与社会、政府与居民、GDP速度与就业、吃饭与居住、中央与地方等等。每一项政策，都有利有弊。没有完美的政策，只能是求得一个次优和平衡。但是，从长远看，需要一个根本上解决问题的方案。　　　　1.有限土地在吃饭与居住之间的矛盾，这是我国的土地国情。我国人口密度排在全世界各国第11位。另外，每一个农业劳动力耕种的土地，中国倒数第三，中国劳均耕地是0.36公顷，倒数第三位。美国的家庭农场平均3500亩。欧洲国家的农场，小一点平均200多亩。世界上农场规模较小的，是日本、韩国、台湾，每一个家庭大概40多亩、50亩。搞规模经营，但中国家庭都小型化了，一家平均10亩地，还有山地、坡地、平地、水地、旱地。我认为，中国规模经营，是一个缓慢的过程，并且较终规模也不会太大。即使土地彻底放开交易集中，重组的过程很长。地太少，人太多，存在吃饭和居住的问题。　　　　据估算，未来我们缺10亿亩地。所以，从中国国情讲，坚决反对住两套房或者三套房，坚决反对到农村去买一个院子，中国的国情没有享受这种居住方式的资格。同时我也认Cell处理器的存在让PS3的性能给我们留下了很大的想象空间。但大家也知道为要限制农民盖房子。总而言之，吃饭和居住，是用地的两难。　　　　2.中央和群众压低房地价与地方财政收入的两难。从体制上讲，目前正规税收方面，中央财政集中太多，地方政府留得太少。因此，成了中央靠税，地方政府，特别是市县政府靠卖地、收费和融资平台。而且，现在地方政府由于强调公共服务、保障民生，除了建设和行政开支外，这方面的支出比例和规模越来越大。因此，卖地获得收入，成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道。但是，土地收入越多，房价是没有办法从根本上控制下来。这是一个调控房价中的较难以克服和解决的两难问题。　　　　3.经济增长速度与扩大就业的两难。今年我们宏观调控的任务是抑制通货膨胀，而且从外输入的通货膨胀压力也很大，收紧银根，信贷规模控制，将会影响一些项目的上马投资和建设；一些企业的融资也会发生困难，特别是一些大量解决就业的中小企业的融资会更加困难。再加上对房地产领域的严厉调控，限制房屋销售。经济增长速度，可能会有所下降。这样的局面，一方面对抑制消费物价和房价的上涨有着积极的作用；另一方面，却也会对房地产业和建筑业产生较大的影响。在此领域中，包括与之关联的装修、电器、家具、布艺等关联产业也会受到影响。产业链的GDP会减少，就业容量也有可能萎缩。　　　　4.宏观调控与推高地价房价体制机制之间的矛盾。现在推高地价房价的体制机制仍存，政府从农民手里购过来，高价倒出，土地财政是推高地价房价的强大的动力机制，所以要控制房价，很难。

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