大势已定地漏

大势已定？2019年宁波楼市未卜先知

这是老司机在2018年写的最后一篇推文让搜索引擎和用户都更喜欢企业的站。

前两天和一个比老司机还要老的房产狗在聊楼市，他一句话感动了我：从业这么多年，我第一次感到危机，不是行业不行了，而是自己跟不上了。

你们都知道老司机之前是专职帮人排队的，宁波的各大售楼处都排过。那时候钱很好赚，裹床被子带份早餐，眯一晚200元到手。全靠去库存的好政策，老司机最近几年生意都不错，今年花血本升级了装备，买了一顶帐篷再加一个睡袋，还打算入手一套野炊餐具，梦想着在帐篷里吃着火锅唱着歌就把钱赚了的时候。

摇号来了。

摇号彻底颠覆了排队赚钱的商业模式，老司机一下子被赶下了历史的垃舞台。那段时间特别的迷茫，不止一次徘徊在南站广场。有一天老司机这这里碰到一个约车司机，一聊很是惺惺相惜，这哥们之前是干黄牛的，自从络售票后，他的好日子就没有了。

但这哥们没有放弃希望，虽然被互联革了命，但他很快又抓住了互联的另外一条尾巴，干起了约车。老司机被这位励志的“老黄牛”感动了，决定不再自暴自弃，也要搭上互联这趟顺风车。

所以今年你看到老司机的公众号了。

老司机写公众号的全部自信都来自过去数年在售楼处的排队经历。有位大师曾说，从事任何一个行业超过1万小时都能成为专家，老司机据此也可以称专家了。只是后来才发现，排队的辉煌经历对于写公众号来说，并没有什么鸾用！

所以作为2018年最后一篇，在扯完这些没用的经历以后，老司机要为大家送上点实在的——关于2019年楼市趋势性判断。

以下为正文。

1、▏调控放开

调控放开的趋势大家都看到了，菏泽放开限售，合肥放开限购，衡阳放开限价又收了回去——但老司机相信衡阳很快会实质性放开限价的。地方放开调控的冲动，就好比爱上一个人，虽然父母亲戚都反对，但这种感情是控制不住的。

你知道，地方深爱着房地产。

马光远说，房地产就像一个风尘女子，领导们总是一脸严肃的当众谴责她，但背地里又和她暗通款曲。房地产贡献了地方一半的财政收入，在一些地方甚至是当地唯一上规模的产业，谁又能抵挡这样的诱惑。

土地流拍之日，就是放开调控之时，目前国内放松的几个出头鸟城市，莫不是因为当地卖地遇到了很大的困难。

调控放松有个“破窗效应”，当一个地方放松调控以后，如果没有遭到上面的吓阻，其他地方很快就会学样。菏泽、合肥等地已打破了几扇窗户，上面也没做什么表态，最新的方针还是“因城施策”，落实地方的主体。

因城施策就好比让王首富为思聪哥制定家规，不准他到外面去弄绯闻。

老司机的判断是2019年各地的调控基本都会放开，包括宁波，快的话上半年就会完成。宁波实质性的调控政策也就只有限购，而且是在圈内，通过人材引进战略已废了一大半的武功；限售只是个象征性的举措，由于绝大部分房子在交付2年内也是不会出售的，增值税太高了；至于限价，宁波虽然也在执行，但从未正式公然过，既然没有正式出台，也就谈不上取消。

当然还有限贷，但房贷政策并不在地方手上，就算想取消也有心无力，能做的是调整公积金政策。

2、▏利率下调

2018年美国连续加息，国际社会为了保外汇而纷纷跟进，但中国纹丝不动。我们不但没有跟随美国加息，而且还连续下调了存准率，还保持了汇率的基本稳定，还保持了外汇储备的基本稳定。

货币政策的自主性，汇率和储备，我们都保住了，因为我们实行了外汇管制，有管制就会有奇迹。

尽管基准利率未加息，但房贷却加息了，首套房由85折加到了1.2倍。加息对于楼市的影响是实质性的，而且时间愈久效果愈明显。但11月份以来，房贷利率逐步下调，首套房普遍下调10%的上浮，2套房乃至下调更多。

刚刚闭幕的中央经济工作会议对货币政策的论述是“保持流动性合理充裕”，而去年的表述是“保持中性”，很显然明年的货币会更加宽松。理解政策有时候需要把那些原则性的词语去掉，比如“保持流动性合理充裕”这句话，“公道”2字就是原则性的，去掉以后理解就更加准确了。

这样的诀窍常人我不告诉他。

美联储的加息已经被川普骂得狗血淋头，美股也已经进入技术性熊市，明年加息的压力肯定没有今年大了。我们又有机会搞新一轮宽松了。

所以2019年房贷利率肯定还会下调，首套房利率回到基准利率是应该的。去年的炒房客都能拿到85折，今年的刚需首套却要付1.2倍。

用冯导的一句话：还有天理吗，还有王法吗？

3、▏房价下跌

每次出现调控放松的，老司机就会收到很多留言，问房价是否是又要涨了？老司机非常理解购房者惊弓之鸟的心态，房价从1.5万涨到2.5万也就2年时间，买套房平空要多花100万，搁谁谁都怕。

毕竟不是每个人都能像老司机那样坚定，住四明山农民房，绝不给开发商钱赚。

但老司机目前仍然认为房价调整的过程还没有结束，伴随着调控的放松，利率的下调，房价可能还会有进一步下跌的空间。

也就是不能把调控放松视为房价上涨的信号，房价上涨的信号是救市，即鼓励购房的政策出台。

为什么说明年房价还有下调可能呢？

第一个方面是开发商有这个压力，明年开发商的偿债压力比今年大很多，对销售回款的要求也高很多。而与之对应的，是许多项目的销售速度放缓，小港的光盘神话早已作古，庄市的光盘神话也在最近打破，而市区的各大豪宅，早已是普遍性的一天一两套的速度了。

如果开发商不差钱，守着价格慢慢卖倒也不错。

第二个方面是二手房价格依然偏高。宁波二手房价格并未有明显跌幅，至少挂牌价如此。与新房相比，二手房性价比还是低，因此现在二手房的成交量远不如新居，要知道去年宁波二手房的交易量是新居的1.3倍。

有人说二手房买涨不买跌，跌了反而更没人买，这话说对了一半难舍难分。直到第三节末，跌的时候确实没人买，但跌完了就有人买了。

现在这样屏住不跌，谁来买？

看到这里你肯定说老司机你是个空头，看空明年房价。你错了！老司机对房价毫无感情，涨我也赚不到，跌我也不亏钱。老司机四明山的农民房一直没有产权，唯一热情盼望的是宅基地可以入市。

老司机始终认为中国的房价是土地制度和财政制度长时间作用的反应，只要土地垄断供应不变，土地财政不变，中国房价长时间上涨的基础就不会变。但短时间之内，政策对房价的影响是最直接的，调控终究会跌，救市终究会涨。

那些调控来了还说是空调，或救市来了还说不会涨的人，不是骗就是傻。

相比房价的快速上涨，房价下跌的速度是缓慢而又漫长的。如果你明白经济对于房地产的依赖，金融对于房价的敏感，你就不会奢望房价会出现崩溃性的下跌。

人间不值得，但房子很值的。

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本文配图均源自络

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