2009年11月12月全国房地产市场解读资源

（一）、全国商品房市场运行概述

2009年11月，全国销售商品房面积为88 4万平米，环比上涨10.45％（10月的销售面积为：7998万平方米）；销售金额为：4458亿，环比上涨11.55％（10月的销售金额为 997亿）。11月的成交均价为5046元平方米，环比上涨0.98％）。2009年12月，全国销售商品房面积为：18150万平方米，环比上涨105.46％；销售总金额为：8008亿人民币，环比上涨79.6 ％；销售成交均价为：4412元每平方米，环比下降12.6％。(本是依据国家统计局每月发布的处理而得)。

解读：从统计局发布数据来看，11月是全年楼市高度运行高亢期，成交量，成交总金额均呈现出两位数的上涨，价格也有小幅度攀升。楼市进入12月以来，成交量呈现一个异常的放量，由于数字偏离度过大，我们对统计局所公布的数据真实性和准确性持有怀疑：一是成交量环比上涨达到105.46％，市场无疑处于一种非理性亢奋情况下，这么大的成交量下，市场价格不会出现向下偏离12.6％的幅度，从全国范围来看，任何结构性的解释都是站不住脚的，一方面高房价区的一线楼市如果价格过度下降，那么成交量势必受到抑制，但全国成交量还呈现出105％的放量上涨，这是说不通的；二是全国范围内价格下跌幅度达到12.6％这样大的幅度，没有较大的市场异动是不可能的，但从市场自身表现以及其他途径反映的数据来看。市场并没有发生这样的情况。

基于我们对市场接触的认知，以及其他口径数据，我们认为11月，12月全国房地产市场都呈现出一种亢奋状态，具体表现为量价同步上涨的趋势。至于上涨幅度，考虑到2008.4—2009.5月这一期间全国出让土地允许建筑规模的大幅度锐减，以及房地产建设周期，再考虑到4—9月全国销售市场的景气运行，我们认为市场真实的上涨幅度，成交量可能会环比达到10％左右，而成交价格环比上涨1— ％是基本正常的。

（二）、典型企业市场运行概述（本数跨服战场据由万科，保利，金地上市公告整理而得）

万科在11月销售金额为52. 亿，环比下降20％，销售面积为：52万平方米；环比下降14.5％；销售均价为10058元，环比下降6.5％；12月销售金额为：55亿，环比上升5.16％；销售面积为：40.5万平方米，环比下降22.12％；销售均价为：1 580元每平方米，环比上升 5％。

保利11月销售金额为： 5.0 亿，环比下降22.61％；销售面积为： 7.5 万平方米，环比下降29.8％；销售均价为9 元，环比上升10.2％;12月销售金额为 0.17亿，环比下降1 .88％；销售面积为40.84万平方米，环比上升8.82％；销售均价为：7 87元每平方米，环比下降21.86％。

金地11月销售金额为：1 .44亿，环比下降14.62％；销售面积为：11.96万平方米，环比下降15. ％；销售均价为：112 7元每平方米，环比0.8％；12月销售金额为： 1.67亿，环比上涨1 5.64％；销售面积为：27.76万平方米，环比上涨1 2.11％；销售均价为：11409元每平方米，环比上涨1.5 ％。

而万科，保利，金地三大企业销售金额11月占全国的2.26％，12月的销售金额占全国总销售金额的1.46％。而全年全国房地产销售总金额为4 995亿，三大公司为1279亿，占全国总比例的2.9％。

解读：

1、事实再一次证明，房地产市场越是繁荣，大企业获得的行业福利越少，尽管2009年万科，保利，金地销售都同比大幅度增长，但三大公司市场总份额同比下降幅度却达到 0％以上。而全国房地产行业龙头万科市场份额下降幅度竟达到 8％。

2、全国房地产行业结构越来越扁平化，两个梯度态势明显，一方面2009年全年全国有20家公司销售金额上百亿，大大的扩大了原有百亿销售标普维持中国评级 梁小民：或吸引国际资本进入企业的团队，另一方面这即便全国前20强的企业所占市场份额仍然不足20％，行业集中度太弱，中国房地产市场从全国范围来看，依然处于完全自由竞争市场，全国20强房地产企业联合起来，也不一定能够完全左右市场的走势。

、大企业市场份额的缩小，以及百亿俱乐部的短期迅速扩大，则说明中国房地产行业几乎没有技术门槛和响应的行业门槛，只要各大企业有足够的资金，能够迅速购置土地，将之形成产品，就能抢占市场份额，获得较大的市场竞争优势。