罗杰房价调控为何难于上青天

历史一再证明，宏观调控用以控制房价，委实是件火上浇油的事件。

9月29日晚，在CCTV《联播》以 多部委出台抑制房价新措施 的形式播发了最新一轮调控的消息，这是历次房产政策中最新颖的出台方式。

房地产界历来有 金九银十 之说，此次雷霆出台新政，预计就是要借此打压国庆黄金周看涨的楼价。而借以权威媒体率先发布，说明房价问题已经成为一个社会性的公众问题，所涉及到的层面之广，纠缠的利益冲突之深，已经远远超出普通的商品范畴。但另外一方面，也说明了相关部门并未有可供详细操作的细则出台，目前房产调控的意义，更大的作用在于中央政府借以展示调控的决心，和起到心理威慑作用。

国家七部委日前发布房地产调控新政 国五条 ，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出新的要求，其中不乏直接影响楼市的重磅条款。如全国范围内第三套房房贷停贷;商品房的首付比例从20%提高到 0%，二套房首付提高到50%等等。

而发改委财政金融司司长徐林日前表示，我国将推进房产税改革，更有媒体因此认为，上海将成为 部分试点城市 。倘若真的以评估值征收房产税的话，这倒不失为根治房价困局的良方之一。但是，就目前的税率设计体制来说，房产税的合理性、合法性和可操作性还无从落实，当然也没有实施具体的时间表。

不出意料的，尽管市场观望气氛渐浓，但房价上涨的势头似乎并没有得到真正的控制来到路口东南角的拆除现场。实际上，从05年开始宏观调控以来，全国房价平均上涨了 -5倍 那么，问题究竟出在哪里呢?

万众瞩目的高房价问题，仅仅是是中国经济问题的一个集中表相，它不是起因，而是诸多利益和势力角力下的必然结果。房地产政策变化不断，其实已经说明，对于这个问题已经不是常规的方法可以解决。

庞大的中国制造日益成为世界经济增长的引擎，发生在中国的大规模城市化史无前例，中国的经济总量超过日本成为世界第二，中国的新富阶层与中产阶层正在形成，国际热钱正寻思着如何利用中国经济成长的时刻进行投机与套现

这些宏观问题，其实都是中国房地产居高不下的根源。我们其实一直忽视了一个显而易见的问题，那就是中国的房地产价格并不由中国的住房刚性需求者所决定。换句话说，中国的房价与供求关系无关，而是由中国经济的投资回报率所决定。

从这个意义上来说，房价上涨一定是投资者主导的，而如何引导包括国外投资机构在内的投资者，才是国家相关机构首当其冲要解决的问题。

有专家称，中国的灰色收入有5.4万亿元，45.9%的人反对房产税，这些特权阶层和新富阶层拥有多套住房，以及积极的房产投资欲望。由于不动产的天然属性，使得房产投资成为当今中国所有家庭理财的首选方式，尤其在福利制度有待完善，廉租房严重缺失的当下更是如此。而在内地股市日益沦为大股东 赌场 (吴敬琏)时，房地产市场更充当了 实物股市 与 资金避风港 的功用。

而从世界范围来看，中国房地产市场面临着更大的压力。国际货币基金组织(IMF)周三警告称，全球房地产行业的前景 黯淡 ，这一行业的衰退期可能会延续8年时间。国际货币基金组织称，在美国、西班牙和爱尔兰等问题明显的国家，以及在亚太地区、斯堪的纳维亚半岛多数国家和加拿大等复苏进程中的经济体，房地产行业陷入 双底衰退 的风险正在加大。#p#分页标题#e#

由于欧洲债务危机暴发，使国际资本逃离欧洲，而美国和日本最近都在加大货币供应以应付新一轮的经济下滑，中国房地产市场的 一枝独秀 ，成为这次国际资本的 避风港 。对于所有外资PE来说，这意味着，没有比动用美元到中国收购房产更显而易见、一本万利的事情了。在人民币升值的大背景下，其既可分享人民币升值带来的资产增值，又可获得丰厚的投资回报，分享中国城市化所造成的溢价。有数据显示，2009年在上海千万豪宅的购买者中，拥有上海户籍的仅占10%，而外籍人士和港澳台人士则分别占2 %和16%。

美国PE巨头黑石上周末与香港大型地产商鹰君集团正式达成协议，同意为其在辽宁大连的住宅开发项目提供资金支持;新加坡淡马锡控股公司旗下的房地产巨头丰树集团则计划在投资上海、北京、广州、西安等项目的基础上，未来6至12个月推出专注于中国地产项目的基金，基金规模约为5亿至10亿美元;而据知情人士透露，太平洋中国地产正在募集其第一个人民币基金，预期年底前或募集成功并推出。在此之前，摩根斯坦利、高盛、德意志银行、麦格理、瑞银、花旗、美林、瑞星思达、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等顶级跨国投资公司已不同形式进入国内房地产业。2009年底到2010年一季度，美元套利交易升温很快，境外资本流入国内显著增加，国内频出的 地王 ，其制造者大都具有外资背景。仅2010年6月份，利用外资的资金额就达到81亿元。

这次房产新政，政府以逼迫式的方式冻结房地产的杠杆效应，从控制贷款、融资市场和货币政策三方面来限制杠杆的撬动点，迫使投资者进入一些风险更低、收益率稳定的理财渠道。这是一次有益的尝试，但实际作用可能亦非常有限，因为中国房地产市场的杠杆是无证券化的，一旦房价下跌，银行的坏账会增加，地方政府能够获得的税收会下降，也失去了大规模改造城市的资金来源。

很大程度上，中国逆市向上的经济走势，得益于去年的4万亿投资计划。但实际上，这个庞大的资金却流入了房地产市场，在******了中国经济增长的同时，也盘活了房地产商的资金链，推高了房价。

或许，我们已经习惯于沉浸在经济高速增长的奇迹当中，已经迷醉在被动辄称为 世界经济新引擎 的荣耀当中，更习惯于用GDP的增长来掩盖这样那样的问题。的确，中国人口众多，基础薄弱，有关医疗、教育、福利等诸多问题尚未得到解决，国内主流言论也一致呼吁要进行经济结构调整。虽然减速过弯是常识，但让中国经济减缓下来并加以调整确是一件太过于棘手的问题。

因此，从这个意义上来说，我并不看好这次房产新政所能起到的效果。中国的房价高企，是必须要经历更深层次的经济、土地，乃至政治改革才能从根本上解决的问题。而目前调控政策只针对内资，却无形中为外资PE巨头与国内开发商强强联手大开方便之门。

这或许并非是相关政策制定层面的疏忽，但无可置疑的一个事实是，以中国目前的经济总量来说也好很多学生都是拿着在操作中遇到的实际问题，以中国未来潜藏的市场机遇来说也罢， 中国的问题，就是世界的问题 。

长远来看，随着人口增长、城市化进程加快以及中产阶级生活质量提升所带来的消费需求上升会使中国房地产市场具有很好的发展空间。但是，我们应该是以保护中国的消费者和投资者的切身利益为重，还是以吸引外资投资拉升GDP为重?如何在全球一体化经济的环境中，分享发展机遇的同时又能确保自身的金融安全与产业发展?这些课题，值得我们所有人去思考，去学习。#p#分页标题#e#

2008年，世界银行高级副行长、首席经济学家林毅夫所说的一番话，在今天看来仍然有着积极的意义： 我们不能为了解决一个问题，却创造一个更大的问题。2001年互联泡沫破灭，美国经济就应该陷入衰退，但那次衰退很短。因为美联储用降息来******房地产经济，代价是更大的房地产泡沫，大泡沫破灭以后就更难解决 。