学者如何看待房子是用来住的不是用来炒的资源

学者如何看待“房子是用来住的 不是用来炒的”

编者的话

2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。2016年12月21日下午，习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，“要准确把握住房的居住属性”。

新中国成立以来，我国的住房保障制度和发展政策经历了怎样的变迁，我们对住房属性的认识又经历了一个怎样的曲折过程？通过哪些调控机制，才能确保住房回归到居住的基本属性上？域外解决住房问题的经验对中国又有哪些启示？

让住房市场回归到基本居住功能上来

■与金融、土地政策工具相比，通过财税和立法应当是下一步构建房地产调控长效机制中最有看点也最核心的内容。

从理论上说，房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远远大于资本品属性。然而，由于缺乏政策的厘清与定位，过去很长一段时间内无论是自然人还是法人，都片面地将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具。房地产商捂盘惜售，借机拉抬出售价格；企业包括一些国有企业不务正业，大量涉足房地产，在推升房价中大发横财；不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”，囤积居奇并频繁高抛低吸。结果，整个社会金园区规划累计投入1.8亿元融资本有相当一部分集结到房地产领域。这不仅导致一二线城市房价轮番暴涨，也使三四线城市陷入库存积压的窘境

，还大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的财富泡沫加剧了金融风险。正因如此，中央经济工作会议明确强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一通俗化概括隐含着决策层的诸多良苦用心。

一方面，这一论断明确了住房的定位，使得住房市场有望回归到居住的基本功能上来；另一方面，它旨在稀释住房的资本品属性，标明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。为此，中央经济工作会议提出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

房价与货币关系紧密，近10年的房价飙涨几乎与宽松货币政策下的流动性过剩完全同步，而且房地产是极易产生高杠杆、滋生泡沫的领域，因此，防控金融风险，最大的风险就是房地产泡沫的风险。为此，中央经济工作会强调在宏观上要管住货币，微观信贷政策上要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。另外，土地供应直接影响着房价，因此，土地政策要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，房价上涨压力大的城市，要合理增加土地供应，对商品房库存积压严重地区暂停土地供应。要提高住宅用地比例，盘活城市限制和低效用地。

与金融、土地政策工具相比，通过财税和立法应当是下一步构建房地产调控长效机制中最有看点也最核心的内容。对住房保有环节征税是国际通行做法，也是防止住房市场过度投机炒作的有效手段。特别是对于世界第一人口大国来说，土地资源非常有限，每一个个体绝不能占有过多土地资源，否则，就会侵蚀别人的利益，造成房价失控暴涨。通过开征房地产税，让占有过多住房资源者多交税，然后补贴住房困难的低收入阶层，已是必选之策。可以判定，2017年将是房地产税进入立法程序的关键一年。

鉴于地方政府与土地财政的紧密关系，一些地方政府在房价持续暴涨中的作用，必须引起我们的足够重视。为什么每一次中央政府针对房价的调控往往总是收效甚微，甚至最终陷入“调控——上涨——再调控——再上涨”的恶性循环？中央经济工作会议特别强调，要落实地方政府主体的。因此，有关地方政府在去库存、控房价、抑泡沫等方面的归属与制度约束等顶层设计方案，接下来可能会悉数落地。(毕夫)

对中国住房市场的再定位

■居住属性是住房的基本属性，投资投机属性属于住房的派生属性。离开了居住属性，住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负面效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。

“房子是用来住的，不是用来炒的”“要准确把握住房的居住属性”，这两大提法是立足国情和住房政策的实践教训，对住房市场的科学再定位。

从城镇福利分房与配给制到住房市场化

我国对住房属性的认识，经历了一个曲折过程。从新中国成立后到改革开放以前，人们主要关注的是住房的基本居住属性，住房政策的主要目标是保障城镇居民基本住房需求，城镇住房分配实行的是福利分房与配给制。这一阶段虽有效保障了城镇居民的基本住房需求，但由于缺乏资金且资源配置效率较低，城镇居民住房水平提高缓慢。到1978年，城镇人均住房建筑面积仅为6.7平方米。

改革开放以后，随着人民收入水平不断提高，城镇居民家庭对住房居住水平也提出了更高要求，以市场化为导向的住房制度改革开始逐渐摸着石头探索前行。自1978年改革开放以来，住房市场化改革先后经历了探索试验售房（1978~1985）、提租补贴（1986~1990）、以售带租（1991~1993）、全面推进（1994~1998.6）、取消福利分房、实行货币分房（1998-）等阶段的改革。1998年6月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），提出“1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”“停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租”“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”“扩大个人住房贷款的发放范围，所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。取消对个人住房贷款的规模限制，适当放宽个人住房贷款的贷款期限”。这些标志着沿袭数十年的福利住房政策为住房商品化所取代，确立了以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。

随着住房市场化改革的推进，被压抑的住房需求不断得以释放，住房市场规模持续扩大，到2001年，全国商品住宅投资达4216.68亿元，占全国城镇住宅投资的67.34%，城镇人均住房建筑面积达20.8平方米。但直至21世纪初，由于城乡居民家庭收入水平仍然较低，住房潜在需求释放仍然缓慢，住房改革艰难推进。

使普通商品房成为市场的供应主体

2002年以来，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，住房市场形势发展提出了住房进一步商品化的要求，住房的投资投机属性也开始为多数人所认识。这一时期，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求；工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，也必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。2003年8月，原建设部《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）将经济适用房由“住房供应主体”修改成“具有保障性质的政策性商品住房”，确立了房地产为国民经济发展的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体。在这一阶段，大多数城镇居民家庭都拥有了一套以上商品住房，还有不少家庭开始拥有多套商品住房；很多进城务工农民家庭，也在其流出地县城或地级市购置了一套以上商小到图片Alt标签、大到站点内外链的建设品住房。到2010年，城镇人均住房建筑面积达31.6平方米。但这一阶段在住房大发展的同时，也产生了房价飞涨、住房投机盛行及泡沫堆积等问题。

保障房补课

随着住房全面商品化和城镇房价持续飞涨，不仅低收入阶层无力购房，还产生了大量介于高收入与低收入阶层之间的住房困难的“夹心层”，人们开始重新意识到保障房建设的重要意义。不少人认为，中低收入住房困难阶层应由政府提供住房保障，其他收入阶层可通过市场购买商品房；政府只要提供了完善的住房保障，无论商品房价格如何涨跌都不会影响经济社会稳定，政府无须再干涉商品房市场运行。在此思路指导下，住房政策进入保障房补课的新阶段。2011年“‘十二五’规划纲要”中，正式提出此间建设3600万套保障房的目标任务，标志着“保障房补课”思想正式付诸政策实践。

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