解决房价问题关键是遏制大起大落容易

解决房价问题关键是遏制“大起大落”

下降5.4%这是新近公布的去年上海新建商品住宅均价的走势;上涨2.8%这是去年上海剔除保障房之外市场化新建商品住宅均价的变动。这般涨跌难辨的情况，在多个城市房价数据披露时均会遇到。

2012年，楼市调控的指向已从遏制房价过快上涨转为促进房价合理回归。目前房价究竟是涨是跌?实现房价合理回归，市场之手与政府之力如何掌握?

数据和市场感受缘何不同

上海市统计部门最近发布的数据显示，2011年，上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元，比上一年下降5.4%;不过，剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后，去年上海市场化新建商品住宅均价为每平方米21584元，比上一年上涨2.8%。

类似情况在其他城市亦有出现。有人认为，从一些城市纯商品住宅的价格来看，房价依然明显过高;也有人认为，如果把保障性住房价格也考虑在内，部分地区房价已经初步呈现出合理回归的积极态势。

对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，房价应该涵盖各种不同阶层的住房价格，包含商品房和保障房，合理的房价就是合理的房价体系，就是不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房。

中国房地产业协会研究中心总监回建强则认为，从住房体制看，我国当前正在推进的是双轨制，保障房体系和商品房体系既相对独立又有交叉地运行，仅用新建普通商品住房价格做参照范围太小。保障房部分按照增量看，其供应比例将达到全部住房新增量的70%左右，因此即便将市场化的商品房纳入进来，综合房价应该也是逐步回归的。

市场与政府如何组合

70个大中城市房价全面停涨、房企不断退市、不断有大佬陷入资金危机业内人士认为，中国楼市有待实现四大合理回归：

其一，住房价格从暴涨暴跌回归到稳步运行。上海易居房地产研究院的报告显示，年我国的房价收入比在5..03的区间波动，房价偏高显而易见。其中，北上广深四个一线城市样本的平均值则高达14.1。全国工商联房地产商会会长聂梅生则认为，房价合理回归，是要回归到一个相对合理的区间，比如房价涨幅在CPI与GDP之间，即高于CPI增幅、低于GDP增幅就应该是合理的。

别哭 其二，行业利润从一本万利回归到合理利润。复地集团董事长张华说，这几年随着政策收紧，购地费用往往需要企业自有资金支付，加上地价上涨，尤其是前两年拿的高价地，目前销售时利润已大不如前，一些企业为求跑量，一些项目甚至无利可图。万科集团总裁郁亮认为，靠囤积土地、房价飞涨来牟取暴利的发展模式，已经一去不复返。

其三，产品属性从投资产品回归到居住产品。数据显示，调控以来北京、上海等地楼市，投机投资性购房需求已基本被挤出市场，居民家庭首次购房比重接近90%。限购释放出明确信号，商品住宅应该首先满足基本的居住需求。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

其四，市场结构从商品房独大回归到两条腿走路。保障房的长期相对短缺，是影响房地产市场健康运行的关键因素。国家统计局数据显示，去年全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，虽然增速出现回落，但仍保持了较快增长，其中一大原因就是保障房投资建设的加快。

业内人士认为，应防止地方政府对调控的行政手段产生过度依赖，以为楼市一限就灵。市场之手与政府之力如何组合运用，应是下一步调控的重要问题。

对改革复杂性要充分认识

房价上涨或下跌，都会有住房问题存在。顾云昌说，控制房地产价格过快上涨，是为了防止房地产泡沫破灭带来的经济风险;但住房问题并不是靠控制房价就能解决的，而是要政府积极承担起住房保障工作的。

楼市调控不可能毕其功于一役，对房地产改革的复杂性要有充分认识，对解决13亿人住有所居这一世界性难题的艰巨性更要有深刻认识。专家表示，从整体和全局看，房地产业的发展不是超前，而是滞后的。我国正处于城市化的中期阶段，每年有上千万农民转变为市民，这意味着住房供求关系的失衡存在着某种内在动因。

世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。业内预计，今年房企的资金链恶化程度将超过2008年。

专家认为，在此大背景下，解决房价问题，关键是要遏制房价大起大落、脱离实体经济发展和城乡居民收入增长的基本面，防止房地产泡沫破裂对宏观经济造成系统性风险、影响居民合理的财产性收入。因而，调控应更加注重信贷、税收等经济手段和法律手段的应用，并研究好与限购等政策的衔接。

根据规划，我国在十二五期间将建设保障性安居工程3600万套，使保障房的覆盖面达到20%。在这两年的提速期，保障房在建设、管理、分配等领域均存在不少问题需引起高度重视，要让这项民生工程经受住考验。应加快保障房制度顶层设计，尽快建立完善保障房工作的长效机制。