北京租赁市场持续回落毕业生需求释放或迎高.鼓励

今年2月份，“限购令”出台，加之这段时间正值房屋租赁的旺季，北京房屋租金随即水涨船高，甚至在地铁沿线区域曾呈现出一房难求的局面。

经过了年初的上涨高潮后，今年 月份，住建部有关领导明确表示今后要将租金纳入房价调控中，但在还未采取任何实际调控手段的情况下，近期，租金已经出现回落，并持续保持平稳回落状态。

租金回落

根据链家地产市场研究部统计，在 月租赁旺季过去后， 5月全市平均租金持续回落，相比两个月前降幅 %左右，并稳定在 100元/月左右的水平。

链家地产副总裁林倩告诉笔者，6月上半月已经过去，整个北京房屋租金均价并未上涨，而是保持在一个比较平稳的状态。

黄某的违法建设拆除事宜“6月上半月房租水平与5月份相持平，并未上涨。”伟业我爱我家副总裁胡景晖也这样告诉笔者。

据公开资料显示，去年以来一线城市租金上涨普遍超过2成，而房产税和五城市出台国八条落实细则后短短几天内，北京房租就上涨10%左右。在业主和房主，包括一些业内人士普遍看好租赁市场的时候，缘何会出现租金回落的现象？

对此，链家地产市场研究部首席分析张月认为，租赁市场的的波动相对而言是具有一定规律性的。而传统的租赁习惯则是导致租赁市场出现规律波动的主要原因。

年初，是人们集中调换工作的时间，因此也就决定了每逢这个时间段就有大量的租赁需求集中释放，业主也就相应的形成了每逢旺季必涨价的惯性行为。

目前，旺季的市场需求集中释放已经过去，租赁市场已经进入传统业务淡季后期，租金维稳，房客源比例基本在1:2.6左右，租金必然会自然回落。

张月还表示，在5月和6月间，甚至有的业主宁愿提前解约，赔付1到2个月的租金，坐等下一个租赁高峰的到来。

“除了房屋租赁业务进入传统的淡季之外，热点区域向周边区域扩散也是一大主要原因，尤其是沿交通轨道线的新兴区域成为租赁市场的新热点。”胡景晖认为，热点区域租金上涨过快，租赁需求自然转向交通配套升级的远郊区县。

除此之外，胡景晖表示，合租也是促使此轮租金回落的重要因素。

日前，在和平里附近上班的李梦，本打算在和平里区域租一套房子，但由于该地租金上涨到每月 400多元，最后，她选择了与人合租。

至于此次的租金回落现象是否与调控政策的白热化有关，胡景晖表示，“限购令”虽然让很多有购房意愿的非京籍人士不得不转买为租，但此轮租金回落现象主要是受市场因素的影响。

林倩则表示，调控政策会对租金的波动起到一定的影响，这主要表现在供需结构的变化上。总体来看，限购使租赁市场的需求增加，但从另一方面来看，限购也使一部分本想卖房的房主转卖为租。

有业内人士分析，就目前楼市不明朗的情况下，很多业主选择观望，宁可租出去，也不卖掉。因为一部分房主将房子卖掉了，就失去了再买的资格。

林倩认为，租赁市场的供给也在增加。这样，总体来看，供需结构虽有变化，但依旧保持一种平衡状态。

因此，上述人士均表示，租金回落只是一个短期现象，下一个租赁高潮马上就会来临。

月小幅上涨

张月认为，根据以往的经验，毕业生需求的释放主要集中在7月份，预计6月下半月这类需求会显著增多，市场将逐渐进入旺季。

据21世纪不动产数据显示，去年4月至6月房租一直很平缓，甚至出现下降趋势，直到7、8、9月，房租才逐渐开始上涨，且涨幅较小。2010年4月至6月，北京三居房租平均分别上涨-0.40%、1.2 %、- .98%，总体平稳略有下降，从7月才开始转正，8、9两月分别上涨 .77%和2.20%，两居室也是从7、8两月开始小幅上涨。

21世纪不动产分析师粟日认为，预计7、8月份涨幅可能达到15%的增速。不过，从毕业生的数量来看，今年北京市应届毕业生数量约为22万，与去年相比涨幅不大。

林倩预计7月底到9月的暑期会是小幅上涨高峰期，但涨幅增速要比今年年初和去年同一时期温和很多。

“总体来说，北京房屋租赁市场去年整年的租金涨幅约为22%，预计今年这一比例约为16%。”林倩认为，虽然租金水平涨幅呈环比下滑趋势，但就整个北京房租市场的成交均价来看，今年的租金水平明显要高于去年。

胡景晖也表示，从中长期来看，CPI居高不下，业主和房主是不会轻易降低租金价格的，因为这关系到他们的个人收入和生活质量。

除此之外，房源的供应量相对来说还算充足，以前有的业主宁可将房屋空置，也不对外出租，但这两年，租金上涨明显加快，很多业主转卖为租，甚至将新房也投入租赁市场。不过，租赁需求也在增加。

综合以上因素，胡景晖认为，预计今年下半年房租上涨幅度相较去年不会那么迅猛，要么房价降，要么房租涨，房屋的租售比会保持平衡平稳的态势。