每周法律分享第十二期借名买房绝不是一件简

每周法律分享第十二期|借名买房,绝不是一件简单的事

借名买房，绝不是一件简单的事

借名买房是指借名人（房屋的实际出资人），借用他人（登记人）的名义购房，并以登记人的名义登记房屋所有权的行为。实际生活中，为了规避购房限购限贷政策、享受优惠等原因借名买房的情况屡见不鲜，因借名买房而发生的纠纷也日益增多。借名买房协议是否有效？实际出资人能否向法院主张确认所有权？是否可以要求过户？借名买房有哪些风险？有何种措施可以减少这些风险？

先来看一个借名人与登记人之间“开撕”的典型案例。

典型判例

案例概述：2003年10月，小庞支付房屋首付款8.5万，以小胖的名义，用按揭方式购买了位于北京市昌平区的房屋一套。同月，又以小胖名义与银行签订了《贷款按揭合同》，约定贷款31万。同时双方签了《协议》，《协议》约定：由小庞向小胖购买这套房屋，房屋价款39.7万，该套房屋在15个月后办理产权过户手续（即限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转让手续）。《协议》签订后，小庞向小胖支付了首付款，并定期向小胖支付剩余房款和相关费用，并于2003年10月份入住该房屋。2004年8月，房屋取得房产证，登记的房屋所有人为小胖，房屋的性质为经济适用房。房屋交付后至2011年，一直由小庞使用并通过小胖偿还银行贷款。该房屋于2009年8月16日具备上市交易条件，但小胖拒绝协助小庞办理过户手续，并于2011年10月将小庞房屋的窗子砸开，强行入住了该套房屋。小庞起诉到法院，要求小胖按照《协议》协助自己办理房屋过户手续。

法院裁判：本案的争议焦点有两个：1.双方签订的《协议》的性质是什么；2.小庞的要求小胖配合过户是否有合理性。

法院审理认为：关于问题一.根据查明的事实，综合房屋实际出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及双方当事人对于借名买房有无合理解释，根据一般社会经验法则，法院认为双方符合借名买房行为特点，故小庞与小胖之间存在借名买房的合同关系。

关于问题二：该房屋取得契税完税凭证或取得房屋所有权证已满5年，现已具备上市交易条件，因小庞尚不具备北京市购房资格，不具备履行合同的现实条件，故其要求小胖继续履行合同并协助办理所有权转移登记的诉求，现在没有履行基础，法院不予支持。小庞的其他相关权益可另行解决。

最终法院判决：一、双方所签订的《证明（协议）》有效。二、驳回小庞的其他诉讼请求。

关于借名买房法院的

裁判规则

司法实践中，借名买房的裁判规则可以概括为下面几点：

1. 在借名买房的情况下，实际出资人（借名人）起诉到法院，要求确认自己是产权人的，法院不会支持。

意思是：法院不会直接下判决承认你是产权人。

原因：我国《物权法》规定的不动产登记制度，通过登记才算是正式的产权人。

2. 借名人在能够提供证据证明出资关系和双方之间有借名登记约定的情况下，可以请求法院判决登记人办理过户，但前提是借名人已具备购房资质而且实际享有房屋权益，否则法院也不会支持。

意思是：借名人可以要求法院下判决进行房屋过户，前提是（1）借名人已经有购房资质了；（2）借名人能证明是自己出资的；（3）借名人能够证明双方有借名登记的约定；（4）房子没有因其他原因被查封或者有其他不能过户的情况。

依据：江苏省高院发布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》以及江苏省关于借名买房的判决（可参见判决：（2014）苏审二民申字第01400号、（2018）苏09民终2632号、（2017）苏民终1341号、（2017）苏03民终287号等）。

3. 如果只能证明存在出资行为，而不能证明双方之间存在借名登记的约定，借名人要求登记人办理房屋所有权转移登记的，法院不支持。借名人只能向登记人主张返还出资。

意思是：借名人如果只能拿出自己出资的证据，拿不出和登记人约定借他名登记的约定，连要求登记人过户的请求法院也不会支持。意味着借名人白借了钱给登记人买房子，房子不是你的，你还要去要债，白忙一场~

依据：江苏省高院发布的《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》

4.（抖个机灵，这个部分可选读）借名买房合同效力问题：如果借名买房的目的是为了规避国家房地产限购限贷政策的，合同效力存在争议，笔者搜索了全国中院以上关于借名买房案件的案例发现，大多数的法院会认定合同有效。只看到编号为：（2017）鄂01民终7999号判决书认定合同无效，给出的理由是：限购令作为国家调整房地产的重要措施，应发挥其应有的价值，违反限购令借名买房的协议如若认定有效便否定了国家政策在调整社会政治经济生活中的价值，使政府信用尽失，导致法律规范和国家政策不能有效实施，损害了社会秩序和公共利益。而且在判决书的下一段，还来了一句神转折：“进而言之，即使刘某与商某之间存在有效的借名买房协议，本案诉争房屋的物权亦不能归刘某所有。”江苏省高院的《问题解答》中关于规避限购限贷政策的借名买房只规定了法院不予确定产权，和下面的借名买房可要求登记人过户两条规定是分开的，也没有说明在规避限购限贷的情况下是否可申请过户。（也就是说省高院的解答也没把这件事说明白~）

关于借名买房的风险

出资人（借名人）所面临的风险：

1.如果借名买房后，登记人反悔，如果借名人没有留足充分的证据，可能导致钱房两空；即使借名人留足了证据，去法院打官司也很繁琐。

2.如果买的是保障性住房，借名人实际上并不符合购房条件，即使登记人认可借名购房事实，借名人也没有产权。（期限太长，人心会变，风险有点高~）

3.如果登记人擅自把房子卖了，卖给的第三人不知情并且已经过户了，房子就是第三人的了。借名人只能向登记人追债了。（还要证明有借名买房的事实，心累~）

4.如果登记人擅自在该房子上设抵押，恰巧抵押给的对方也不知情，借名人如果要求将房子过户给自己，通常需要先把抵押权解除了（也就是借名人要先把房子赎回来），然后再去法院要求过户，最后再向登记人追债。如果登记人自身出现债务危机，房子被人家抵押过去了，借名人只能向登记人追债了。

登记人面临的风险：

1.如果购房需要的是登记人的资格、条件以享受优惠，借名购房后登记人通常会丧失了再次享受该优惠条件的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。

2.如果出资人非全款买房子，办理了按揭手续，那么这个手续是以登记人的名义签的，这就意味着登记人实际上是开始欠银行钱了。如果出资人不及时还，影响的还是登记人的信用。如果出资人逾期不还了，银行追债的话只会追到登记人头上。

3.如果登记人自己身上有债务缠身，债主向法院申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，将会把借名购房的房子也视为登记权利人的财产，可能会将它作为被执行人生活所必须的财产予以保留，但执行其其他财产，导致登记人实际上生活所必须的财产被执行。（牺牲自己，成全他人~）

关于如何最大化规避这些风险

（大原则：留证据，设制约）

1.签订借名买房代持协议：证明双方存在借名买房的约定

借名买房不能只是口头约定，一定要签署正式的书面借名买房代持协议，协议要一式三份，借名人，被借名人，中间见证人各自保留一份，签字确认。协议要明确清晰，尤其要体现借名登记的约定。

2.选择可信赖的登记人（或者借名人）

人品比协议更重要，否则签一千份协议也是白搭。

3.留好各种票据和凭证：证明出资事实

借名人关于房子买卖的票据和凭证，这些票据和凭证包括：定金收据、购房合同、购房发票、不动产证、房款付款的各种凭证。需要注意的是每次通过银行付款，包括首付款，每个月的按揭还款，最好都要备注上：借名买房购房款。

4.实际享有房屋权益：法院认定的要素之一

这里的占有既包括借名人自己居住，也包括借名人将房子出租，最简单的证明方法就是要保留好房屋的水电费、物业费发票。

5.签署长期租赁合同，控制房子的使用权

按照现行法律，买卖不破租赁，借名人可以和登记人签署一个20年的租赁合同（法律约定最长期限），确保房子的使用权一直在手上。这样即是登记人想卖掉房子，买家看到房子处于长期租赁状态，也会放弃购买。

6.把房子抵押给出资人自己

房子登记在别人名下，最大的风险就是房子被出卖或者抵押。借名人可以和被借名人签署一个借款合同，同时基于这个借款合同，将这套房子进行抵押登记，这种情况下借名人就是房子的抵押权人。登记人要想卖房子，必须先要解抵押，自然越不过借名人。

友情提示：以上措施搭配使用效果更佳~

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往期同样精彩，请点击以下链接：

1.《民事行为能力之乱花渐入迷人眼》 -------精神病人签署的买卖合同是否有效？

2.《代理人之原来你的签字毫无意义》-------卖方是否具有房屋处置权？

3.签订定金协议后交易条件未谈妥，定金可退吗？

4.人走了，户口没走怎么办？

5.合同约定房屋面积与产证面积不符，可以要求退差价吗？

6.配偶（共有人）不同意出售房屋，已签订的买卖合同效力如何？

7.“代理人”擅自出售房屋，已签订的合同效力为何？

8.聊天记录作为证据，绝不是截图那么简单

9.我们离刑事犯罪有多远？

10.那些年，你误入过“定金”的坑吗？

11.当婚姻遇上房子，你理的清吗？

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