八年蜕变融创中国步步高升战略升级四大板块资源

八年蜕变融创中国步步高升,战略升级四大板块专注美好生活

作者：孙斌

3月29日，融创中国控股有限公司（以下简称融创）（）发布2018年度业绩报告。数据显示公司经营稳健，业绩快速提升。

2018年融创及其联属公司实现合同销售金额约4608.3亿元，同比增长27.3%，蝉联行业第四名。

2018年财报显示，融创2018年实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利率25%，同比上升4.3个百分点，毛利润311.4亿元，同比增长128.5%；净利润174.5亿元，同比增长50%；公司拥有人应占利润为165.7亿元，同比上涨50.6%。

2018年，国内外形势复杂严峻，中国经济出现新的下行压力。针对市场变化，融创主动做出战略调整，企业定位升级为“中国家庭美好生活整合服务商”，并围绕这一战略升级延展业务边界，一方面在城市建筑和家庭住宅的空间打造上匠心独具，另一方面则努力在软性的服务领域为客户提供更多关于美好生活的真切体验。

业绩发会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，2019年融创的销售目标是5500亿元，增幅约20%。他认为，2019年对市场不那么乐观，融创拿地会非常小心。

行业标杆，品质规模协同发展

融创2003年成立于天津，成立伊始就确立了操盘高端市场的定位。公司2007年开启首轮城市扩张惠普第17，进入了北京、无锡、苏州、宜兴等地。2010年10月7日于香港联交所成功上市，开启发展新篇章。

2012年，融创初步形成了“京、津、沪、渝、杭”5 大核心城市战略布局。经过两轮房地产周期的发展，2014年融创实现销售金额716亿元，首次进入全国房企TOP10。2015 年起公司把握行业的历史性机会，开启战略扩张，自2016年起最终形成了8大区域战略布局，合同销售规模已稳居全国房企第4 位。

从成立初就定位于高端住宅领域，融创2008年在北京开始操盘首个“壹号院”项目——北京西山壹号院，从此开始奠定了“壹号院”系列在中国高端领域的地位，高端的基因也就此融入融创的血液。

创始人孙宏斌先生1994年即创建顺驰，至今已在房地产行业摸爬过打24年。作为融创中国的掌舵人，其在房地产行业丰富的经验及颇具特色的人格魅力，让公司在过往的几轮房地产周期中顺势而为，踩准了几乎每次扩张的节奏，带领公司发展成为高端住宅开发商中的头部企业，是行业中“高端”与“规模”并行的典范。

2010年上市以来，融创凭借其良好的品牌和产品优势，市场销售增速领跑同行，2016年至2018年三年合同销售金额复合增长率达75%。2018年融创销售金额高增长的势头未改，全年合同销售金额为人民币4608.3亿元，同比增长27%，归属于集团的权益合同销售金额为人民币3262.8亿元，同比增长23%。

城市深耕是融创自公司创设以来决胜江湖的法宝之一。2018年，融创旗下有16个城市公司销售金额突破100亿元，其中超过300亿元的城市有重庆、青岛；销售超过200亿元的城市有上海、杭州、郑州和济南，而以北京、成都为代表的9个城市站稳100亿元规模。值得一提的是，在上海、天津等9个城市，融创勇夺单城销售榜桂冠，并在全国合计25个城市稳居销售榜前五强。

2019年，融创对市场不悲观也不盲目乐观，集团全年总可售货值7834亿元，约84%位于一二线城市，充足的可售货值为增长提供保障。

营收提升，利润步入爆发期

2018年融创实现营业收入1247.5亿元，同比增长89.4%，毛利润311.4亿元，同比增长128.5%；公司拥有人应占利润为165.7亿元，同比上涨50.6%。

伴随着部分并购而来的低毛利资源影响因素的逐步消除，集团毛利率逐渐回归，2018年已升至25%，较2017年20.7%提高了4.3个百分点，权益净利率也提升至12.4%。

事实上，融创自2016年起销售金额就已突飞猛进。2016年和2017年连续两年同比增速在120%以上。高速增长的销售规模带来预售账款的快速增长，2016年和2017年公司预收账款同比增速分别达到156%和282%，2018年上半年同比增长177%至1724.1 亿元，创公司历史新高。

预收账款将为公司带来充足的可结算资源。根据公司历史结算节奏，2017年的预收账款将在2019年集中开始兑现为业绩。而截至2018年底，融创账面拥有大量已售可结转资源，将在未来年内相继转化为收益。因此，融创在过去三年所积累得销售增长，也将从2018开始逐步呈现到营收和利润上，未来的盈利前景值得期待。

另外，健康的财务是公司稳健经营的基础。自创立以来，融创始终以现金流的绝对安全作为风控底线，并在过去两年间积极降低债务总额和负债比率，进一步优化资本结构、增强财务弹性和安全性。

截至2018年末，融创总资产7166.6亿元，比2017年末6231亿元增长15%；所有者权益731.07亿元，较2017年末606亿元增长21%；现金余额1202亿元，同比增长24%。

节奏大师踏浪前行，手握3.55万亿货值

对于融创来说，在它的成长历程也中并非一帆风顺。但在地产界，或许没有一家公司能像融创这样稳健前行。

回顾融创近10年的发展，公司销售规模行业排名不断攀升，且难能可贵的是从未出现过回落。

2011年融创首次进入销售规模行业排名的前20位，位列第18位；2012年融创行业排名升至13位。2013年排名第11位，2014年进入行业排名前10，并在 2015 年这轮房地产周期中继续踏浪前行,2015年排对他影响不大名第9位，2016年排名第7位；2017 年和2018年位列行业第4位。融创现已成为行业当之无愧的头部公司。

同时，融创深耕一二线和环一线核心城市的战略持续发力，在越来越多的城市迅速提升市场份额。2018年，融创在16个城市的销售额突破百亿元大关，重庆和青岛两座城市的销售额更是突破了300亿元大关。

从布局城市数来看（截止至 2017 年底），融创与万科仅布局 70 个城市，保利布局城市略多，为92个，碧桂园与恒大布局的城市都超过 200 个。但从单城平均销售金额来看，仅有万科（75.7 亿）和融创（51.7 亿）超过 50 亿元。此外从销售超百亿城市数指标来看也能得到相同的结论，万科和融创分别有 22 个和 12 个城市的销售规模超过百亿，在挖掘单城市市场潜力的能力上，融创与万科傲视群雄。

一直以来，融创的市场判断和周期把握能力为业内称道，2015年以来更是很好地抓住了机会并规避了风险，建立并强化了土地储备的竞争优势，堪称“节奏大师”。

2018年融创进一步提高拿地标准，严控拿地节奏和规模，充分发挥在并购领域的口碑和影响力，通过收购泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目等进一步增加了优质土地的储备。同时

，随着2018年四季度土地价格合理，抓住机会在一二线核心城市补充优质土地储备。

2018年，融创新增土地储备约4820万平方米，权益土地储备约2631万平方米，平均土地成本3723元/平方米，对应同期超过15000元/平方米的销售均价，可运作的利润空间十分丰厚。截至年报公告日，融创总土地储备约2.56亿平方米，总货值约3.55万亿元，充足高质量的土地储备将保证地产业务未来的均衡、稳健发展。

随着融创在房地产开发业务跻身行业五强之后，集团对于发展远景上开始了更长远的思考，并升级了集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商”。

目前，融创四大战略板块全新布局已基本成型，包括绝对核心主业融创地产和融创服务、融创文旅以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。其中地产业务2019全年将有超过400个项目进行销售，预计总可售资源超过7800亿元。

融创在报告中表示，公司的核心主业房地产开发业务已经建立了坚实的竞争优势，非地产业务也拥有良好的发展基础或者高起点的布局，在2018年优异的经营成绩基础上，公司将在2019年努力实现更加全面和高质量的成长。