房地产市场仍多变数未来走势稳中求胜.蹭飞

就连财政部内部也有反对意见。⊙本报 李和裕

一边是商品住宅热销，另一边却是退房频发；一边是存量压力仍较大，另一边却又现供不应求；一边是市场预期仍未完全乐观，另一边已是一片涨价声……出现那么多怪相，我们不免要问：这个楼市怎么了？

怪相一：

一边是成交回暖，一边是大量退房

今年以来，房地产市场成交先是迎来“小阳春”，后又步入“艳阳天”。撇去已经过去的“金三银四”不说，仅从5月份的来看，如中国指数研究院信息中心的监测显示，全国 0个主要城市中，有24个城市住宅成交面积环比上升，占总城市数量的八成，成交面积超过100万平方米的城市达到11个， 0个城市总成交面积环比增长8.58％，；其中，成交面积最大的为上海，达到267万平方米，其次是北京与重庆，成交面积均接近200万平方米，成交面积环比涨幅最大的为杭州，达到55.65％。

但是，与成交明显放量形成鲜明对比的是，楼市内退房现象屡见不鲜，不少楼盘的高撤单率令人咋舌。如近期受到关注的杭州退房事件，5月杭州售房出现6笔解除合同的“大单”，涉及金额达1.17亿元，并且还被调查发现退房的原购买人竟为楼盘的投资方。另如北京、上海等地也有不少楼盘的销售受到质疑，北京在售楼盘的合同撤销率最高达到 0％，上海更有楼盘合同撤销总次数接近已售房源的50％。

原因：

不可否认，去年被泼冷水的房地产市场今年忽又一夜春风，政策利好、价格下降等因素促进了需求的释放，而且目前还可以看到，信心恢复的不光有刚性需求，投资性需求也开始入场。

不过，一些不和谐之处也不能忽视，退房现象便是一例。对此，各方有着各方的解释，如有开发商表示，是因为项目后期降价销售，由此前期业主心怀不满提出退房，或是预定后环节遇到问题，只能选择退房等；有关方面也已介入，杭州市长表示杭州楼市总体健康，而对大单退房情况将继续跟踪并依法处理，北京房协则表示北京的高退房率存在对数字的误读，事实上今年前5月北京的预售商品房退房率为4.7％，同比还下降了 .4％。

可是，“自导自演”的情况毕竟存在，隐藏在退房潮和高撤销率背后的真相便在于——开发商为缓解资金困局，试图通过“自产自销”等手段骗取房贷，同时还可以营造出一种热销假象。如果遇到被迷惑的购房者，有些房源便可“撤销转让”，也有假按揭不成而“自动”退房的情况。

趋势：

无论是火爆还是低迷，房地产市场一直被呼吁要理性。一方面，短期的发力并不代表可持续性，“经过4月份的疯狂上涨后，5月份的成交量已趋于理性，如尽管成交量继续保持上涨态势，但是涨幅已有所回归，北京、上海、南京、重庆等城市就有此迹象。”克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示，“考虑到各城市的成交量已经过数月增长，需求已经得到一定释放，并且重新乐观起来的开发商采取的涨价、惜售等措施可能引起新的观望，所以预计市场调节在即，三季度成交量可能出现回落。”

另一方面，虚假繁荣会造成更大的楼市泡沫，所以开发商以“融资”为目的退房操作不可轻视，好在这已引起部门注意，着手进行调查，更令银行系统有所警惕，开始加大金融风险防范力度。总之，完善的市场监管虽然不易，但十分必要。

怪相二：

一边说存量消化难，一边说供应量不足

2009年一开年，业内就指出楼市面临库存压力。如戴德梁行的数据表明，北京、上海、广州等全国9大城市年建设的商品住宅中积压了约 800万平方米，而消化这些市场存量平均需要9个月的时间。

然而，近期楼市内却冒出“断供”、“房荒”的声音。如月上海共成交商品住宅680万平方米，却只有411万平方米的新增供应，有分析认为月销量继续维持眼下高位的话，住宅市场恐面临“断供”；又如深圳基于近两个月消化新房过万套，但新开工面积明显减少，引发“房荒”议论；还有广州表示即使楼市销售理想，今年也不再增加住宅用地供应，使得市场预期未来房源受限、房价难降。