房屋连环买卖中的物权变动1拳

房屋连环买卖中的物权变动

甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲行将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处获得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。 司法实务中的诉讼表现

甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲行将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处取得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。 司法实务中的诉讼表现

甲将自己的房屋卖给乙,买卖合同签订后甲行将房屋交付给乙,并将房产证也交给乙,但没有办理过户登记。乙在住了半年后,又将房屋转卖给丙,并将房屋交给丙占有。丙从乙处获得甲的房产证,但也没有办理过户登记手续。在丙居住期间,该房屋价格迅速上涨。

司法实务中的诉讼表现形式。

在上述基本案情的基础上,根据作为原告的不同交易主体,司法实践中主要出现为以下3类诉讼。

1 .房屋出卖人为诉讼原告。

【案例1】甲诉至法院,认为其与乙签订的买卖合同

因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。

【案例2】甲以房屋产权登记人的名义直接起诉房屋占有人丙,要求内返还其房屋。

2 .房屋第一买受人为诉讼原告。

【案例三】乙起诉甲,要求协助办理过户登记手续。甲提起反诉,认为其与乙签订的买卖合同因未办理登记手续而无效,要求乙返还其房屋。

【案例4】乙起诉丙,以其未取得房屋所有权,与丙签订的合同系无权处分合同,且甲未予追认为由,请求确认合同无效并判令丙返还房屋。

3 .房屋终局买受人为诉讼原告。

【案例5】丙起诉乙,要求办理过户登记手续。乙抗辩并不是其不愿履行过户登记,实则因甲迟迟不配合办理过户登记。在诉讼中发现甲此前将房产证挂失,并已将房屋高价卖给丁,且办理了过户登记手续。丙遂申请追加甲、丁为共同被告,请求确认甲、丁之间的买卖合同无效,要求三被告协助办理房屋过户登记手续。丁提出其为善意第三人的抗辩理由,并反诉要求丙退出房屋。

问题聚焦。

上述案例呈现的房屋连环买卖的诉讼情势属于较为典型的房屋连环买卖案件类型,案情看似简单,但其中包含着诸多民法基本理论问题及实务争议的具体问题。

1 .【案例1】、【案例三】体现的问题是:不动产物权转让合同(房屋买卖合同)的效率是否受不动产物权变动 (房屋过户登记)的影响?

2 . 【案例2】体现的问题是:房屋的事实占有人能否基于连环买卖合同行使对房屋登记所有权人的占有抗辩?

3 .【案例四】体现的问题是:物权变动的合意(如不动产或其权属证书的交付)是不是具有拘束力?

4 .【案例5]体现的问题是:在房屋两重买卖中,房屋的事实占有人能否对抗房屋善意取得人?

上述具体问题实际上可以总括为一个基本命题,即在房屋连环买卖中,在不动产登记与占有分属不同主体时,如何在法律上的所有权人和事实上的占有人之间肯定保护基准,以及如何在实务案例中寻求在物权法等现有法律框架下的合理保护路径。

2、实例解析:解决房屋连环买卖纠纷的要求权基础分析

请求权基础分析方法是德国法学界比较推重的民法学上一种独特的方法,这种方法又称要求权规范基础检索法或归人法、涵摄法,是指通过考察当事人的请求权主张,寻求该请求权的规范基础,从而将小前提归人大前提,最终确定要求权是不是能够得到支持的裁判结论。任在实例分析中,请求权基础方法只需把握与请求权相干的法律事实和法律规范便可,没必要考察无重大关联的法律事实,因此适用较为便捷。而且在大多数案件中, 当事人的主张都是以请求的方式表现出来,只要根据当事人的要求,可直接探寻当事人主张的要求权规范,从而发现法律,迅速把握案件的关键,而不易被复杂的案情困扰,有利于简化思维过程。因此,要求权检索的方法也更能合适实务的需要,在民事案例裁判中运用要求权基础分析法具有很强的必要性。已开始实行的物权法确立了物权的一些基本原则和制度,其中第九条确立了登记生效主义为不动产物权变动的原则;第十五条明确不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则;第一百零六条确立了善意取得制度;第三十四条和第二百四十一条分别明确了物权要求权及占有制度。物权法与已有物权法律规范形成较为完全的物权法体系,为司法实务处理物权纠纷提供了较为完备的请求权基础,要求权基础方法的适用具备了足够的可行性和史无前例的良好客观条件。故笔者拟尝试以要求权基础分析法对房屋连环买卖中触及的物权纠纷进行研究,为民事司法实践提供可资遵循的思维及论证方法,以增强法律适用的统一性与合理性。

房屋出卖人的请求权基础分析―物权变动与合同效率。

1 .关于【案例一】的分析。

房屋出卖人甲的诉讼请求基于无效合同产生的返还财产要求,其请求权应锁定在不当得利要求权。该请求权成立的前提是甲与乙之间的买卖合同被确认为无效。通过请求权基础分析,根据物权法第十五条关于当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力的规定,不动产登记只是物权变动的成立要件,而不是买卖合同的生效要件,买卖合同的效率与物权变动的效率二者是相区分的。甲乙未办理过户登记手续只是不产生房屋所有权移转,并不影响买卖合同本身的效率。甲乙之间订立的房屋买卖合同应确认为有效合同,甲的诉讼请求不具有成立的前提条件,应予驳回。

2.关于【案例二】的分析

。

首先进行请求权检索:甲要求丙返还其房屋,系以房屋产权登记人的名义,行使的是物权要求权中的返还原物要求权。

其次进行要求权基础分析:甲的请求权基础系物权法第三十四条的规定:无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。对该条的构成要件进行分解可知,返还原物请求权的构成要件有二:1是请求权的主体须为权利人,包括所有权人、用益物权人和担保物权人。二是相对人须为无权占有人。需要进一步明确无权占有的概念和意义。按照占有是否有本权的根据,将占有分类为有权占有与无权占有。所谓本权,是指基于法律上的缘由,可对物进行占有的权利。有权占有即指有本权的占有,无权占有是指无本权的占有。本案中,因未进行过户登记,所有权没有产生移转,甲仍是房屋所有权人,已满足权利主体的第一个要件。因此乙的暂时占有及丙的终究占有是不是为无权占有,成为甲能否行使返还原物请求权的关键。接下来需要做的工作就是消极构成要件的检索,即检索是不是有能否定乙、丙为无权占有的法律规范。

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