广州三季度报地漏

广州三季度报：市场需求旺盛，租金增幅稳定

广州甲级写字楼物业市场第三季度市场租赁需求旺盛，虽季内新增8.3万平方米供应，但平均租金仍较第二季度攀升1.9个百分点 。预计约6.2万平方米新增供应会在第四季度 推出市场 。未来三年每年均有大量新增供应 ，并在 2020年达到顶峰 ，其中超过70% 集中在琶洲和国际金融城子市场。 预计 2018 至 2019 年 全市空置率将 保持平稳，并 于 2020 年 攀升至自 2015 年来的历史高位 。从 2017年底至 2018年， 全市平均租金仍有 3%至 4%的涨幅潜力。由于 2020 年将有大量新增供应 ，租金水平将于2019年开始面临压力。

预测一览表需求受稳健的经济支持，租赁需求表现旺盛，未来三年的大量新增供应将进一步刺激市场需求。

供应我们预计2017年第四季度 将有6.2万平方米新增供应， 2018年和2019年的新增供应均超过50万平方米，并于2020 年突破100万平方米。

空置率本季度广州全市空置率为8.7% ，同第二季度相比下降 0.6% 对冲形势变化对市场流动性的不利影响。二是针对利率高企。 由于近期 新增供应有限，我们预计本年度第四季度空置率将继续下降。由于未 来三年有大量新增供应推出市场， 预计2018至2019年空置率将保持平稳，并于2020年攀升至自2015 年来的历史高位 。

租金

季内虽有8.3万平方米新增供应，但广州市平均租金仍录得环比涨幅1.9 % 。受益于稳健的经济形势 ，我们预计2017年底至2018年底平均租金仍有3%至4 %的升幅潜力 ,但 租金水平将于2019年开始面临压力。

租户产业多样化;珠江新城为租赁交易主场第三季度广州经济继续保持稳健增长，前三季度全市 GDP 达15 509亿元 ，同比增长7.3% ；全市固定资产投资达3971.35亿元，同比增长7.4%街道办表示不了解详情。。第三产业增加值对经济增长的贡献率达82.4% ，对全市经济支撑作用明显。

越秀区和天河北体育中心子市场因发展成熟，且季内并无新增供应，空置率下降，租金持平。越秀区和天河北体育中心空置率为3.7% 与 6.3%

，环比分别下降0.9% 与1.3% 。作为核 心商业中心区，珠江新城虽新增 2.3 万平方米供应，租金仍录得环比3.7% 的涨幅 ，达 191 元 每平方米每月 ，空置率环比下降 1.5% ，达 8.6% 。琶洲因总体市场体量相对较小，季内新增6万平方米供应，空置率环比上升6.2% 。 但作为新 兴商业中心区，季内租金仍录得1.2% 的涨幅。

季内租赁需求旺盛，租户产业类别呈多元化，包含房地产、科技、金融、零售贸易等行业。根据本季录得的市场交易信息，超过一半的交易面积来自于房地产业和科技业，各占28%和23% 。

房地产业超过 2000 平方米的交易共有5宗，分别为：玖间堂于珠江新城的环球都会广场租赁7200 平方米；蜜蜂科技有限公司于珠江新城的广州国际金融中心租赁2991平方米；深圳海利丰实业有限公司于天河北体育中心的粤海天河城大厦租赁2300平方米；潮青投资在珠控国际中心租赁23 00平方米；寰图在珠江新城的高德置地广场 H 塔租赁2200平方米。除深圳海利丰实业有限公司落户天河北天河 体育中心 子市场 以外，其余4项交易均在珠江新城。 蜜蜂科技有限公司为首次进军广州CBD甲级写字楼 ，此次寰图是在珠江新城拿下的第三个点，两者均为联合办公运营商。

科技业方面，成交面积超过1000 平方米的交易共有4 宗。 其中阿里巴巴在琶洲的宝地广场租赁15000 平方米，为本季度全市范围内所有行业中录得最大交易面积。其余3宗交易为：广州启生信息技术有限公司于珠江新城的高德置地广场E座续租3689 平方米；尼康在天河北体育中心的财富广 场租赁1450平方米；广东一一五科技股份有限公司在天河 北体育中心的天安人寿中心租赁1000平方米。

珠江新城仍为本季度交易活动最活跃的子市场。接近一半（47%）的季内录得市场交易面积集中在珠江新城，交易租户行业呈多元化，来自房地产、金融、专业服务和制造等行业。活跃的市场交易导致珠江新城市场空置率降至8.6%，环比下降1.5%，领先于全市环比下降0.6%的平均水平。有限的新增供应和旺盛的需求助推了珠江新城租金均价的持续上升，本季录得珠江新城成交价超过190元每平方米每月的市场交易累计16宗，合计约12,000平方米。珠江新城子租金均价以3.7%的环比涨幅领先于全市租金均价1.9%的环比升幅水平，而接近全市过半的交易面积有效拉动了全市租金水平的上涨。

年内新增供应稳定，未来三年将聚焦于琶洲子市场2017年第三季度，全市共推出约8.3万平方米新增供应；第四季度预计还有面积合计约为6.2万平方米的新增供应。未来三年将有超过200万平方米新增供应入市，相当于现有供应的47%。其中琶洲将占全部新增供应的54%，国际金融城占新增供应比25%，珠江新城及越秀合计21%。广州市租赁市场在未来三年将聚焦于琶洲。

未来两年空置率平稳，2018年租金上浮广州甲级写字楼第三季度租赁市场需求旺盛，未来三年的大量新增供应将进一步刺激市场需求。我们预计2017年第四季度将有6.2万平方米新增供应，未来两年新增供应均超过50万平方米，并于2020年突破100万平方米。本季度广州全市空置率为8.7%，同第二季度相比下降0.6%。我们预计2018至2019年空置率将保持平稳，并于2020年攀升至自2015年来的历史高位。季内虽有8.3万平方米新增供应入市，但广州市平均租金环比涨幅1.9%，我们预计2017年第四季度至2018年平均租金仍有上涨空间，但将于2019年开始面临压力。

来源：高力国际