中信建投需求波动经济周期与增长中枢了

0 中信建投：需求波动经济周期与增长中枢 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

逻辑起点：

7月16日及8月27日我们分别发布了《穿越2012之周期篇（1）：

中周期第二库存周期研究》及《穿越2012之周期篇（2）：中国的房地产周期》两篇关于中国经济周期中长期运行的报告，尤其是后者，关于美、日、中三国的房地产周期研究，开创性提出人口周期、首次置业和二次置业周期，对三国长达20年的房地产周期做出大胆预测。在此框架下，我们尝试围绕潜在需求与实际销售进一步思考中国的房地产周期、经济周期及经济增长中枢等问题，力求更清晰、准确地判断中国的房地产周期及中长期中国经济周期运行。

主要结论：

美国房地产周期：转折或在201 -2014年201 -2014年是美国置业周期的低谷，二次置业人口周期在2015年后达到了低谷之后开始回升，与首次置业人口周期的上升趋势并驾齐驱，美国或开启新的房地产周期；从增长中枢看，201 年或仍在中枢之下，但之后长达10年中，美国的增长有可能重回4%以上。

日本房地产周期：虽有反弹，但不改长期下行趋势201 年至2014年之间，日本的置业人口将有小幅反弹，对低迷的房价或许有一定支撑，日本的房地产周期或会有小幅向上波动，但从长期看，日本房地产周期将随着置业人口的长期趋势向下而向下。

中国房地产周期：拐点或在2014年，但不至于重复日本“悲剧”从置业周期与房地产周期关系看，2014年之前，人口因素对房地产仍起到支撑作用，就决定了在此之前，对房价的调控有一定难度；（ ）2015年之后，人口因素对房价的支撑逐渐减弱。

潜在需求、真实销售与增长中枢2007年之前，住宅实际销售显著低于潜在需求。2007年实际需求首次超过潜在需求，2009以来投机或投资行为约占实际销售的18%左右，并且逐年提升，2011年投机或投资行为约占实际销售的21%。但即便如此，2002年至2011年，商品房实际总销售仍低于同期总的潜在需求。

201 年、2014年，潜在需求增速回升，销售增速中枢回升，相应地，GDP增速应有所回升，但仍以8.5%这一中枢运行；2015年后，潜在需求进一步下降，有可能导致经济出现脉冲式回落，新的经济中枢进一步降至7%附近。

虽然中枢下移是必然的，但并不是直线式的，而是波动的，第二、三库存周期仍然是必然的。