国土部确保下半年实现调控房地产目标资源

国土部：确保下半年实现调控房地产目标

导读：

国土部称下半年继续调房地产

沪银监局局长警告银行：开发商还贷能力在下降

报告称上半年住宅用地供应增112.5%

二季度国内住宅地价环比跌一成 高地价似退烧

外籍客频下手 热钱趁调控抄底沪二手豪宅

国土部称下半年继续调控房地产

在调控政策组合拳的影响下，上半年全国房地产用地供应出现价跌量增的情况。国土资源部强调，下半年应保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确保实现调控目标。

国土部昨日对外发布上半年全国土地市场动态监测分析认为，今年上半年，宏观经济运行较为平稳，经济增长的协调性和宏观调控的主动性增强，经济二次探底的可能性基本排除。央行在昨日发布的《2010年二季度中国宏观经济形势分析》中也认为，中国经济增长虽然出现放缓迹象，但二次探底的可能性不大。

土地市场方面也表现出积极变化，以房地产用地供应为重点，各类用地供应量均出现较大增长。同时，商品住房用地和工业用地出让平均价款有所回落。

在总量上，今年上半年，全国31个省（区、市）土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。房地产开发用地供应同比增加98.4%，其中住宅用地供应量同比增长112.5%。不过，报告并未透露上半年普通商品房用地供应的具体数字。

从36个重点城市（省会城市和计划单列市）供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。

报告认为，随着房地产调控新政的出台，房屋销量开始下降，市场观望气氛转浓，房企拿地热情明显降低，市场竞争强度有所回落，一些城市开始出现流标（流拍）现象。从房地产调控政策出台前后的供地情况看，5月份全国84个重点城市房地产出让平均价款环比下跌10.9%，住宅用地出让平均价款环比下跌7.5%。

地价走低自然将影响地方政府的土地财政收入。浙江省省长吕祖善26日表示，目前房地产成交量明显下降，相关税收也将减少，房地产市场形势变化对地方财政收支平衡的影响正在显现。

吕祖善在浙江省十一届人大常委会第十九次会议上透露，今年上半年，浙江全省房地产业税收收入475.8亿元，同比增长82.1%，对地方财政收入增长的贡献率达63.7%。

昨日在地产中国新思维论坛上，阳光100常务副总裁范小冲表示，今年楼市调控一来，目前影响最大的不是房子，价格真正下跌的是土地，而土地跌价是地方政府无法承受的。

他认为，地价下跌不仅影响地方政府的土地收入，更影响到地方的融资平台。

尽管如此，国土部报告仍然建议，要保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确保实现调控目标。

报告认为，现阶段宏观经济复苏基础不稳，加之通货膨胀和人民币升值预期的存在，引发了社会各界对经济复苏和房地产调控持续性的担忧。

因此，在本轮房地产市场调控中，相关部门一是要继续采取有力措施，促进民生用地供应计划切实落地，保障民生用地供应。二是要在保持政策持续性、稳定性的基础上，提高针对性和灵活性，避免政策起伏过大，确保调控效果实现。报告称。

沪银监局局长警告银行：开发商还贷能力在下降

上海银监局局长阎庆民昨日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大；各银行要坚持房地产调控政策不走样，严打造健康开放的生态圈。控房地产贷款风险。

银行业有关人士在接受采访时则表示，已开始压缩开发贷业务，目前尚未发现开发商资金链出现明显问题。

开发贷关注类总量呈上升之势

阎庆民透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。

一家股份制银行上海某支行副行长表示，关注类住房开发贷款总量上升的原因可能是房地产商售房情况不好，没有资金还款，导致银行不得不将贷款做展期或借新还旧，影响了银行贷款的分类。

阎庆民要求，各银行要根据不同区县财政收支状况，区别对待，在重新评估基础上，做出必要的授信额度调整；要严格把握好土地抵押率，防止过度授信，原则上应大幅压低抵押率。

此外，各银行还要密切跟踪贷款流向，与地块挂钩，监控贷款投向及土地最终用途，确保贷款不被挪用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款；要妥善解决贷款期限与储备期限不匹配、贷款用途与实际用途不匹配、项目自有资金的测算难度大、第一还款来源与实际出让计划不匹配等问题。

贷款成数最高压缩至五成

阎庆民特别强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。

从银行了解到，银行对房地产开发项目贷款一般为在建工程的七成左右，开发商的自有资金要占到项目投资总额的35%。如果以土地作为抵押，发放的贷款一般为土地价格的五成左右。

深圳发展银行上海分行相关人士昨日向介绍了房地产开发项目贷款的主要程序，抵押物主要为土地和施工合同，银行一般按照开发商施工合同分期发放贷款，开发商的销售资金用于还款，贷款期限一般为2~3年，不过开发商通常会提前还款。

按照上海银监局的要求，一律要求以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款；要加强对开发商资本充足状况和自有资金的审查，动态控制贷款成数，贷款总额不得超过在建工程的五成，对已有土地抵押的，要根据不同风险状况相应下调成数。

同时，对住房销售回笼资金要实行封闭管理，根据销售进度按比例归还开发贷款，对到期难以归还的开发贷款一律不得再给予展期。

下半年银行不良率不会大幅上升

事实上，在监管部门强调地方融资平台风险以及房贷新政出台后，银行对房地产开发贷款已经提高警惕，对房地产信贷有选择地支持。

除非有很好的项目，否则开发贷款基本上已经不做了。上述支行副行长说。

此外，银行对中小型开发商的风险也提高了关注。一位银行风险管理部人士就表示，该行已经对开发商进行分门别类，尤其是对中小型开发商进行重点关注。目前尚未看到开发商资金链明显出现问题。

目前来看，房地产贷款对银行不良率尚未造成较大影响。

海通证券金融业分析师佘闵华表示，关注类贷款的增加有银行主观因素，前两个月房产新政对市场影响较大，致使银行有一批贷款被重新分类，这是正常的。由于地方融资平台和房地产贷款风险不会马上暴露，下半年银行的不良余额可能会有上升，但不良率不会有明显上升。

中金公司最新一份报告则显示，盈利预测模型中反映了上市银行不良贷款余额下半年环比增长15%，增幅约440亿元，部分反映了经济波动对银行资产质量的影响。

截至6月末，上海银行业金融机构不良贷款余额320.2亿元，比年初减少26.55亿元，不良贷款率0.99%，比年初下降0.19个百分点，不良贷款继续双降。

报告称上半年住宅用地供应增112.5%

今年上半年，全国31个省(区、市)土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中房地产开发用地接近成倍增长，占到了总量的37.4%。专家称，房地产土地供应增加，有助于改变房地产市场预期，对遏制过快上涨有积极租用。

北京供地量同比增加

昨日，国土资源部直属单位中国土地矿产法律事务中心发布上半年土地市场动态监测分析报告，上半年，以房地产用地供应为重点，各类用地供应量均出现较大增长。同时，商品住房用地和工业用地出让平均价款有所回落。

上半年，全国31个省(区、市)土地供应总量为17.9万公顷，房地产开发用地占总量比重为37.4%，同比提高6.3个百分点。

从36个重点城市(省会城市和计划单列市)的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。

面对闲置土地和违法用地行为，报告也认为，要进一步扩大土地供应和开发利用信息的公开范围，将已供土地的开发建设情况向社会公开，接受社会监督。

房产用地出让价款回落

报告显示，上半年，保障房用地供应量明显增加，房地产用地出让价款回落。

房地产开发用地供应量同比增加98.4%，其中住宅用地供应量同比更是增长了112.5%。

在住宅用地中，保障性住房用地(包括：经济适用住房用地、廉租住房用地)供应量同比增加99.2%

。

从36个重点城市供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。

今年以来，中央和地方陆续出台房地产调控政策，全国住宅用地供应总量持续增长，市场观望氛围开始传导到土地市场，这也导致土地市场降温。统计显示，第二季度房地产、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5%和10.6%。

■ 建议

民生用地计划应保障

报告建议，保持房产调控持续性和稳定性

报告分析认为，当前，房地产调控政策组合拳得以有效发挥，通过供应和需求双向调节，稳定了市场预期，房地产市场呈现理性回归态势。

报告分析说，上半年，随着房地产调控新政的出台，房屋销量开始下降，市场观望气氛转浓，房企拿地热情明显降低，市场竞争强度有所回落，一些城市开始出现流标(流拍)现象。

在宏观调控、信贷政策等影响下，专家预计，下半年土地供应量将保持平稳增长。

对于现行房地产政策是否要退出的讨论一致持续，报告认为，要保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确保实现调控目标。

报告建议继续采取有力措施，促进民生用地供应计划切实落地，保障民生用地供应。

京沪房价有下降空间

专家认为，调控房地产关键看地方执行

■ 观点

根据国土资源部公布的住宅用地供应计划，2010年，全国住宅用地供应18.5万公顷，同比增加约140%。在此大背景下，北京大学房地产研究所所长陈国强认为，上半年房地产市场供地大幅增加，符合调控的趋势，同时有助于未来房市发生结构性变化。

他说，本轮调控不仅抑制需求，也同时增加供应。供地量增加，有助于改变大家对房市的预期，从2005年起，房市供不应求的格局没有变，现在增加供应，这有助于抑制房价过快上涨。

房子具有滞后性，在不囤地、不捂盘的情况下，有些公司8个月、10个月就可以将房子供向市场，慢的话一年半、两年也可以完成供应，陈国强说，当特定时间段，大量房子上市，也会对供求关系产生影响。

对房价是否下降的问题，陈国强说，这需要政策的延续和多方的共同努力，抑制需求、增加土地供应、加上对地方官员的考核问责等多种手段，多管齐下，就会对市场产生影响，尤其是对京沪这样的城市，也不是没有下降的空间，但关键是看地方的执行情况。

对于保障房供地增加，会不会带来供给土地但延迟建设的情况，陈国强说，本轮调控政策中，住建部也和地方政府签订了承诺书，如果完不成建设，地方政府要承担，所以本轮政策调控应是乐观的，但仍要看执行。

二季度国内住宅地价环比跌一成 高地价似退烧

楼市调控组合拳给土地市场带来了积极变化。

7月27日，国土资源部下属中国土地矿产法律事务中心公布的报告显示，第二季度土地出让平均价款为948元/平方米，环比下跌9.8%。其中，普通商品住房用地出让平均价款环比下跌10.6%。而且，土地供应量充足，上半年全国31个省区市房地产开发用地同比增长98.4%。

据此，报告认为，目前全国土地市场正呈现出总体趋于稳定、局部回归理性、结构更趋优化的态势。

据统计，上半年全国31个省区市土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%。

从36个重点城市的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。

上半年土地出让总面积同比增加53.9%，占土地供应总量的65.8%，同比下降4.8个百分点。而且，保障房用地供应量明显增加。

上半年房地产开发用地供应量同比增加98.4%，其中商服用地、住宅用地供应量同比分别增长64.1%和112.5%。报告指出，在住宅用地中，保障性住房用地(经济适用住房用地、廉租住房用地)供应量同比增加99.2%。

从36个重点城市供地情况看，上半年房地产用地供应量同比增加的城市有30个，保障性住房用地供应量同比增加的城市有28个。

报告指出，随着各地房地产调控政策的陆续出台，土地市场逐渐降温，地价也呈逐季回落态势。其中，二季度房地产、商服、普通商品住房用地出让平均价款环比分别下跌5%、17.4%和10.6%。

报告称，从上半年的监测分析情况看，房地产市场宏观调控政策组合拳，已经发挥了重要作用。下半年要保持现有房地产调控政策的持续性和稳定性，确保实现调控目标.

外籍客频下手 热钱趁调控抄底沪二手豪宅

就在上海市中心区域二手豪宅价格依然坚挺的当下，却有投资客从中介手中以低于原价10%的价格入手了古北地块的优质豪宅房源。

日前了解到，原先价格坚挺且均价普遍在4.5万元/平方米以上的古北地块二手豪宅，近日却以3.9万元/平方米的价格成交。

据促成上述生意的21世纪不动产上海锐丰新古北豪宅分行经理乐斐透露，在近日成交的3、4个豪宅客户中，男方业主皆是外籍人士，他们在楼市调整的间隙入市，选择了跌幅在5%~10%的二手豪宅房源以求增值。

从各方了解到，经历了长期零成交的上海二手豪宅市场也终于有了些许暖意。7月份以来，上海二手豪宅的带看量较新政前明显提升了近30%~40%，成交量也有了10%的增长，而其中很重要的一部分成交量来源于外地及外籍投资客。

业内不少专家表示，眼下中长线投资客青睐(上海)市中心地段的高档公寓和优质商铺，多是因为受近期汇改、人民币升值等因素的影响，他们看好上海豪宅后市的增值空间，并以此来调配其个人资产。

部分区域外籍买家成主力

成交的3、4个豪宅客户，她们的先生都是外籍人士，像这样由外地或外籍游资购买二手豪宅的客户现在占到了7~8成。他们都希望在楼市调整的过程中，买入低价房。现今5%~10%的价格下调对于古北这样的上海中心区域来说，是入手的好时机。乐斐表示。

无独有偶，外地或外籍投资客的身影近日在古北社区、黄浦老西门、北静安等市中心核心豪宅区域频频出现。

位于黄浦区老西门板块的黄浦众鑫城，6月份整月未曾成交一套。而7月份至今，已有2~3组客户下订(单)。上海易居臣信市场研究中心杨晨青透露。

据杨晨青介绍，虽然黄浦众鑫城在价格上基本没有回调，但个别投资客卖主会因为自身原因出现降价。比如一些手中持有多套物业的温州客，由于目前有其他的投资渠道，所以就将手中个别物业出售套现，降价幅度最多达到了30万~40万元。

在上海南静安板块，外地或外籍华裔投资客也占到了一半的比例。

据21世纪不动产上海锐丰成都北路店经理沙耀明介绍，目前该地段投资客的还价幅度达到20%~30%。而在上海浦东世纪公园区域，有外籍投资客开始纷纷对市场重新询价。

汉宇地产也向透露，7月中旬，在徐汇区斜土路的阳光巴黎和浦东梅花路的博览汇广场，分别有总价443万元的两房房源和410万元的商铺，被外地投资客收入囊中。

投资豪宅成外资避风港？

据乐斐对这批投资客心态的了解：他们率先入市多属于看好后市，且认为政策变化并不会对二手豪宅产生过大的影响，若有，也在可承受范围内。

业内则普遍把这一批 投资暗涌的原因，归结为央行于6月19日宣布的将进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性的消息。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，新政后豪宅市场成交量、成交价格的调整节奏和幅度均弱于普通住宅，这不仅给它带来了需求引导，在人民币增值的预期中，豪宅成为外资进入中国的通道也有着必然性。

宋会雍称，人民币汇改的推动给了外界很多投资期许，询价只是一种尝试，不排除更强的潜在需求会在未来介入。从近期汇率走势来看，这种询价过程可能会持续较长一段时间。

对此，杨晨青也表示：中国已经成为极少数能够为热钱提供相对稳定避险的国家，而不动产和资本市场一定是消化热钱的两大主要渠道。

杨晨青解释道，首先，从当前全球经济来看，美国和欧盟经济仍然有相当多的不确定因素，存在二次探底的威胁，而上半年中国GDP增速达11.1%。对于国际热钱来说，亚洲、尤其是中国将成为未来资金避险的最好去处；其次，从当前来看，欧元和美元都有很大的贬值压力，人民币相对升值已经不可避免，在2009年全球各国政府为应对金融危机均输入大量流动性的情况下，未来全球通胀的压力可能加大